나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72986 [2] 경기도 포천시 군내면 용정리 479-1 포천웰플렉스용정산단 지2층비220호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 ""용정일반산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 일반산업단지로서 공장 등이 주로 소재하며 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상11층건내 제4층 제445호 및 제지2층 제비220호로서,(사용승인일 : 2023.09.27)

기호(1)
외벽 : 판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

기호(2)
외벽 : 판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 공장(지식산업센터)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건물 북서측으로 중로(폭 약15~20m), 북동측으로 대로(폭 약25~30m), 남동측으로 대로(폭 약25~30m)와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역(용정산단기업지원과문의),지구단위계획구역(기업지원과문의),대로3류(폭25m~30m)(용정산업단지도로(기업지원과문의))(접합),대로3류(폭25m~30m)(용정산업단지도로(대로3-2))(접합),중로2류(폭15m~20m)(용정산업단지도로(중로2-1))(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,지방산업단지(기업지원과문의)<산업입지및개발에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2025타경72986 부동산 임의경매 사건입니다. 소재지는 경기도 포천시 군내면 용정리 479-1에 위치한 포천웰플렉스용정산단 지2층 비220호이며, 용도는 지식산업센터입니다. 감정가는 96,000,000원입니다.

1.2. 물건 상세 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72986 (2)

* 소재지: 경기도 포천시 군내면 용정리 479-1 포천웰플렉스용정산단 지2층 비220호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 96,000,000원

* 토지면적: 17.57㎡ (약 5.32평)

* 토지지분: 17.57㎡ (약 5.32평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 40.56㎡ (약 12.27평)

* 건물지분: 40.56㎡ (약 12.27평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 "용정일반산업단지" 내에 위치하며, 주변은 공장 등이 주로 소재하는 일반산업단지 지역으로 제반 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 포천웰플렉스 용정산단은 포천시 최초이자 최대 규모의 지식산업센터로 조성되었으며, 포천시내와 2km 이내에 위치하여 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다. 구리-포천고속도로 포천IC가 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 용이합니다. 또한, 지하철 7호선 연장선 포천시청역(가칭)이 2028년 개통 예정으로 교통 여건은 더욱 향상될 전망입니다.

2.3. 토지 관련 정보

* 토지 형상 및 이용상태: 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 공장(지식산업센터)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건물 북서측으로 중로(폭 약 15~20m), 북동측 및 남동측으로 대로(폭 약 25~30m)와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로2류에 접하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 지방산업단지, 성장관리권역 등에 해당합니다.

2.4. 건축물 관련 정보

* 건물명: 포천 웰플렉스 용정산단

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상11층 건물내 제2층 비220호.

* 사용승인일: 2023년 09월 27일. 이는 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 외벽: 판넬 및 강화유리 마감.

* 내벽: 몰탈위 페인팅 마감.

* 창호: 샷시창호.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

* 총 연면적 66,823.39㎡, 지하 2층, 지상 11층 규모의 건물이며, 주차 공간은 법정 주차 대수 대비 2.25배(총 480대)로 넉넉하게 마련되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 02월 29일에 접수된 국민은행 근저당(채권액 금73,200,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 등기부상 채권 총액은 114,981,709원 (근저당 73,200,000원 + 가압류 41,781,709원)으로 파악됩니다. 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리 이하로서 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

임차인의 인수 보증금이 없는 것으로 확인되었으나, 임대관계가 미상임을 고려할 때, 점유 관계 및 임대차 계약 여부를 현장 조사 등을 통해 추가로 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지 및 상업시설

본 건은 용정일반산업단지 내에 위치하며, 주변에는 유사한 성격의 공장 및 지식산업센터가 밀집해 있습니다. 이는 산업 활동 및 관련 비즈니스 네트워킹에 유리한 환경을 제공합니다. 용정일반산업단지는 포천시 최대 규모이며, 631개 분양 필지 중 100% 분양이 완료되었고 약 120여 개 업체가 입주해 있습니다.

4.2. 지역 개발 현황

향후 지하철 7호선 연장선 포천시청역(가칭) 개통 예정(2028년) 등으로 지역 접근성이 향상될 것으로 기대됩니다. 또한, 포천시는 성장관리권역에 해당하여 지식산업센터 입주 시 세제 혜택(취득세, 재산세 감면 등)이 적용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

용정일반산업단지 내에 위치하여, 산업단지 내 지원시설 및 근린생활시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다. 단지 내부에 기숙사, 근린생활시설 등이 함께 조성되어 입주자들의 편의를 고려하고 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변은 산업단지로서 공장 및 관련 시설이 주를 이루고 있습니다. 초기 검색 결과, 인근에 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접한 것으로 파악되지는 않습니다. 다만, 용정일반산업단지 내에는 용정폐수처리시설이 운영되고 있으나, 이는 산단 운영의 필수적인 시설로, 인근 지역에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 보다 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 주변 환경 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 관련

본 물건은 유동화 물건으로, 이는 자산 유동화 증권(ABS) 발행 등을 통해 자금이 조달되었음을 의미합니다. 이러한 물건은 채권 관리 주체가 일반 금융기관과 다를 수 있으며, 관련 절차 등에 대한 사전 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 사업 운영 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

6.3. 기타

임대관계가 미상으로, 현재 점유자 현황 및 구체적인 임대차 계약 관계에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 최근 일부 지식산업센터의 공급 과잉 및 공실 문제가 제기되고 있는 점을 감안할 때, 임대 수요 및 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 포천시 용정일반산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 비교적 신축(2023년 사용승인)이며 최신 설비를 갖추고 있습니다. 포천시 최초의 대규모 지식산업센터로서의 상징성과 함께, 구리-포천고속도로 및 향후 지하철 연장 계획 등으로 교통 접근성이 양호하며, 성장관리권역 내 세제 혜택도 기대할 수 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적은 편입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상이라는 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 포천시 최초이자 최대 규모의 지식산업센터 단지 내 물건.

* 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로 상품성이 우수함.

* 구리-포천고속도로 인접, 지하철 7호선 연장(예정) 등 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 성장관리권역 내 지식산업센터로서 취득세, 재산세, 법인세 감면 혜택 가능성.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담이 적음.

* 토지 및 건물 면적이 작아 소액 투자 또는 1인 기업 운영에 적합.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 96,000,000원입니다. 인수할 보증금이나 별도의 부담해야 할 권리가 없는 점을 고려할 때, 입찰가 산정 시에는 본 물건의 현재 시세, 예상 임대 수익률, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 포천 웰플렉스 용정산단 지식산업센터의 분양가는 평당 500~600만원대로 책정된 바 있으며, 이는 약 12.27평의 건물 면적을 고려할 때 감정가 수준과 비교해보는 것이 좋습니다. 예상 입찰가는 이러한 시장 데이터를 기반으로, 권리 관계의 명확성을 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. (본 물건의 실제 시세 및 임대료 수준에 대한 상세 조사를 반드시 선행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.