나이스옥션 법원경매 고양 2024타경8641 [1] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 714 드림코어 8층817호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상용부동산, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 13층 건 중 제8층 제817호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2021.03.23.)
외벽 : 외장타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건 공히 공부상 용도는 교육연구시설(학원)임.

설비내역

위생설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 25m, 동측으로 노폭 약 15m, 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(
폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역
[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m-65m 위임지역)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 86m위임지역)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (
한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2024.12.11.자 주식회사 무궁화신탁으로부터 분양대금완납증명서 등의 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경8641 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 714 드림코어 8층817호

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 3월 23일

용도 (공부상): 교육연구시설 (학원)

용도 (실제 건축물대장): 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 업무시설

전유면적: 43.56㎡ (약 13.18평)

감정가: 249,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강중학교" 남측 인근

주위 환경: 아파트단지, 주상용부동산, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통: 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통임.

토지: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

도로: 대상 물건 북측으로 노폭 약 25m, 동측으로 노폭 약 15m, 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 근저당 (하나은행, 288,000,000원, 2021-05-07)

기타 권리:

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (2021-05-07)

* 임의경매개시결정 (하나은행, 247,796,525원, 2024-11-25, 사건번호: 2024타경8641)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 내용 중 없음.

인수되는 보증금: 0원.

총 부채 내역 (등기부상): 약 288,000,000원 (근저당액 기준)

1.3. 상권분석

지역 특성: 아파트단지와 상업/업무시설이 혼재된 지역으로, 덕은지구 개발과 함께 상권이 형성되고 있음.

주변 시설: 덕은한강중학교 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 존재함.

건물 내 업종: 건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 업무시설 등 복합적인 용도가 가능하여 다용도로 활용될 수 있음.

1.4. 생활정보

교통 편의성: 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준임.

주변 환경: 주거 및 상업 지역이 혼재되어 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

학군: 덕은한강중학교가 인접해 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기:

* 해당 물건은 대지권이 미등기 상태임.

* 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 2024년 12월 11일 주식회사 무궁화신탁으로부터 분양대금완납증명서 등의 회신이 있어 분양대금 완납 및 대지권 관련 문제는 해결된 것으로 판단됨.

유동화 물건:

* 유동화 자산으로 편입된 물건으로, 일반적인 경매 절차를 따름.

주변 환경 (잠재적 영향):

* 덕은지구는 과거 난지도 쓰레기 매립지(현재 공원화) 인근에 위치하였으며, 서울시의 폐기물처리시설(소각장, 물재생센터 등) 관련 논의가 역사적으로 있었던 지역임.

* 현재 본 물건지 바로 인근에 악영향을 줄 수 있는 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 지역 개발 과정 및 주변 환경 변화 추이를 지속적으로 주시할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 상가건물 내 교육연구시설 용도의 점포임.

주변 아파트 단지 및 상업 시설과의 연계성이 좋으며, 교통 접근성도 양호한 편임.

대지권 미등기라는 특이사항이 있으나, 분양대금 완납 증명이 확보되어 있어 권리상 문제는 크게 없을 것으로 보임.

건물 자체의 복합 용도 허용 범위가 넓어 다양한 상업적 활용이 가능하며, 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역에 위치함.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물 (2021년 준공)으로 상품성이 우수함.

개발 지역(덕은지구) 내 위치하여 향후 가치 상승 기대.

대지권 미등기 문제 관련 소명자료(분양대금 완납 증명)가 확보되어 있어 권리 안전성 확보.

건축물대장상 다양한 업종(근린생활시설, 교육연구시설, 업무시설)으로 활용 가능하여 임대 및 재판매 용이성.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 외부 정보 접근 및 시장 분석 능력의 한계로 인해 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

참고로, 본 물건의 감정가는 249,000,000원입니다.

실제 입찰 시에는 유사 물건의 최근 실거래가, 현장 조사 결과, 권리 분석 상세 내용, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.