나이스옥션 법원경매 고양 2024타경8641 [2] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 714 드림코어 8층818호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상용부동산, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 13층 건 중 제8층 제817호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2021.03.23.)
외벽 : 외장타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건 공히 공부상 용도는 교육연구시설(학원)임.

설비내역

위생설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 25m, 동측으로 노폭 약 15m, 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(
폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역
[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m-65m 위임지역)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 86m위임지역)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (
한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2024.12.11.자 주식회사 무궁화신탁으로부터 분양대금완납증명서 등의 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경8641 (2)

물건 용도: 교육연구시설 (제2종근린생활시설, 업무시설 등 복합 용도)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 714, 드림코어 8층 818호

건물명: 드림코어

건축 구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일: 2021년 03월 23일 (신축 건물)

1.3. 면적 및 감정가

건물 면적: 41.14㎡ (약 12.44평)

토지 면적: 0.00㎡ (건물만 존재하며, 토지 사용 권리는 지분으로 파악됨)

감정가: 235,000,000원

1.4. 매각 및 경매 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

최초 채권자 (등기부상): 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (임의경매 개시 채권자는 하나은행)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권 미등기, 유동화 물건

주의사항: 대지권이 미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 또한, 2024년 12월 11일자로 주식회사 무궁화신탁으로부터 분양대금 완납 증명서 등의 회신이 있었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동에 소재하며, "덕은한강중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 주상용 부동산, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건축물 현황

해당 건물은 지하 2층, 지상 13층 규모의 철근콘크리트 구조 건물이며, 총 212개의 호실로 구성되어 있습니다. 본 물건은 이 중 8층 818호에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2021년 05월 07일 접수, 하나은행 근저당 (채권액 288,000,000원)

기타 권리: 소유권 이전 (신탁 등기 말소)

경매 개시 결정: 2024년 11월 25일 접수, 하나은행 임의경매 (사건번호: 2024타경8641)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 288,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 임대차 정보가 확인되지 않습니다 (임대 미상).

임차인 중 대항력은 있으나 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 해당 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도 및 특성

해당 물건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 고양덕은도시개발구역 내 지구단위계획구역에 해당합니다. 건물의 주요 용도는 교육연구시설로 등록되어 있으나, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설 등으로도 활용 가능한 복합적인 성격을 지닙니다.

4.2. 주변 상권 및 잠재력

주변에 아파트 단지, 주상용 부동산, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적인 수요가 풍부합니다. 고양 덕은지구 개발 사업과 연계되어 지역의 발전 가능성이 높으며, 이는 상권의 활성화와 더불어 부동산 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변에는 아파트 단지, 다양한 상업 시설 및 근린생활 시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 주거 및 교육 환경

인근에 주거 단지가 많아 주거 생활의 편의성이 보통 수준입니다. 또한, "덕은한강중학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 관련

법적으로 대지권이 아직 등기되지 않은 상태입니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었고 분양 대금 완납 증명서가 확인되었으므로 계약 관계 자체는 명확한 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 실제 대지권 등기 완료까지의 절차상 시간 소요나 잠재적인 절차적 분쟁 가능성은 유의해야 합니다.

6.2. 유동화 물건 관련

본 물건은 금융기관의 자산 유동화 과정을 거친 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 인수 및 관리 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 비행안전제5구역, 제한보호구역: 군사 시설 보호와 관련된 구역으로, 건축 또는 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권 과밀억제권역에 해당하여 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 한강 수계 보호를 위해 폐기물 매립 시설 설치가 제한되는 지역입니다. (이는 시설의 존재가 아닌, 설치 금지 규제입니다.)

6.4. 기타 리스크

임대차 관계가 명확히 확인되지 않은 점(임대 미상)은 향후 명도 과정이나 법적 절차 진행 시 예상치 못한 부담으로 작용할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 건물로, 경기도 고양 덕은지구 개발 지역 내에 위치하여 미래 가치 상승이 기대되는 우량 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대지권 미등기라는 특수성이 있으나, 최저매각가격에 포함되었고 분양 대금 완납까지 확인되어 법적/실질적 위험은 크지 않을 것으로 분석됩니다. 다만, 군사 시설 보호 구역 등 일부 지역적 제한 사항과 유동화 물건이라는 점을 감안할 때, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 건물(드림코어)로 상품성이 우수합니다.

* 고양 덕은지구 도시개발구역 내 위치하여 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 교육연구시설 외에도 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 대지권 미등기 문제가 최저매각가격에 반영되었고, 분양 대금 완납이 확인되어 해결 가능성이 높습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로 소유권 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 235,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 전망, 그리고 본 물건이 가진 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사를 통한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.