나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6729 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 50-10 대원하이츠빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 남동측 인근의 대원하이츠빌
단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택 등이 밀집한 주택지대로
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2002. 02월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층건
다세대주택 건물 내의 4층 401호로서,
외벽:콘크리트 위 드라이비트 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지 등으로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 도로폭 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역),
항공표면, 상대보호구역(도당중), 상대보호구역(부천북고), 과밀억제권역,
중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

임차인 류태규가 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수신고서(2026.05.08.자)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경6729 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 50-10 대원하이츠빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 123,000,000원

토지면적: 16.63㎡ (약 5.03평)

건물면적: 34.64㎡ (약 10.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 류OO (류태규)

사용승인일: 2002년 02월 27일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 남동측 인근의 대원하이츠빌 단지 내에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택 등이 밀집한 주택지대로 주변 환경은 보통인 편입니다 [cite: prompt].

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: prompt]. 도당동 행정복지센터 또는 도당사거리 정류장이 인근에 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

소유권: 갑구 8번(2010.03.12.) 소유권이전 (전재훈), 갑구 9번(2020.07.03.) 소유권이전 (주식회사수성이노베이션)

임차권: 을구 14번(2023.08.11.) 주택임차권 (류태규, 보증금 100,000,000원). 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다 [cite: prompt]. 임차인 류태규는 2020년 6월 19일 전입, 2020년 5월 25일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

압류 및 강제경매:

- 갑구 10번(2022.04.13.) 압류 (안산세무서장) - 말소기준권리

- 갑구 11번(2023.07.13.) 압류 (국민건강보험공단) - 말소

- 갑구 12번(2023.08.03.) 가압류 (주택도시보증공사) - 말소

- 갑구 13번(2023.08.18.) 압류 (부천시) - 말소

- 갑구 14번(2024.07.18.) 압류 (안산시) - 말소

- 갑구 15번(2024.12.16.) 강제경매 (류태규, 채권액 106,727,883원) - 말소

등기부채권 총액: 1,782,000,000원

권리분석 요약:

본 경매 물건은 을구 14번 순위의 류태규 임차인의 주택임차권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것이 가장 큰 특징입니다 [cite: prompt]. 이는 배당 절차에서 임차인의 보증금 100,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다 [cite: prompt]. 또한, 임차인 류태규가 전세사기 피해자 지원 및 주거 안정을 위한 특별법에 따른 우선매수 신고를 제출한 상태입니다 [cite: prompt].

1.3. 상권분석

본 건은 주택지대에 위치한 다세대주택으로, 주변 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나 통상적인 주거지 내 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: "도당중학교"가 인근에 있으며, "백만송이 장미원"이 가까워 여가 활동에 유리합니다.

교육시설: 도당초등학교, 부천여월초등학교, 도당중학교, 부천여월중학교 등이 학군으로 고려될 수 있습니다.

교통: 지하철 춘의역에서 도보 23분 거리이며, 버스 정류장이 근접하여 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 환경 관련 잠재적 이슈:

* 최근(2026년 6월 30일) 도당동 내 화학 공장에서 암모니아 가스 누출 사고가 발생한 바 있습니다.

* 과거 도당산 인근에서 폐기물 방치 문제가 보도된 사례가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 류태규의 대항력 및 우선매수권: 임차인 류태규는 100,000,000원의 보증금을 보유하고 있으며, 전입일자 및 확정일자상 대항력이 있습니다. 더욱이, 전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 우선매수 신고를 제출함으로써 최고가 매수 신고액으로 해당 물건을 우선 매수할 권리를 행사할 수 있습니다 [cite: prompt].

보증금 인수 위험: 만약 임차인 류태규가 우선매수권을 행사하지 않거나, 법원 배당 절차에서 보증금 100,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다 [cite: prompt]. 이는 예상 입찰가 외 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

지역 환경 위험: 도당동 지역에서 화학 공장의 가스 누출 사고가 있었던 점, 과거 폐기물 방치 문제가 발생했던 점 등은 잠재적 환경 위험 요소로 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 명확히 인수해야 하는 임차권과 임차인의 전세사기 피해자 우선매수 신고 제출 사실은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 권리 행사를 면밀히 파악하고, 보증금 인수 여부에 대한 정확한 판단이 필요합니다. 감정가는 1억 2300만원이나, 최근 유사 연식 및 면적의 다세대주택 매매 사례와 비교 시, 주변 시세 및 인수 부담을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 류태규가 우선매수권을 행사할 경우, 경매 절차는 매듭지어집니다.

* 만약 우선매수권을 행사하지 않고, 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 경우, 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 도당동은 주택지대로서 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 백만송이 장미원 등 인근 녹지 공간은 생활의 질을 높여줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 123,000,000원입니다.

인근 유사 건물 매매 사례를 분석한 결과(39.24㎡, 1992년식, 90,000,000원 / 56.62㎡, 2002년식, 124,000,000원) [cite: prompt] 본건의 면적(34.64㎡)과 건축연도(2002년)를 고려할 때, 시장 시세는 감정가와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

그러나 본건은 임차인 류태규의 100,000,000원 보증금 인수 위험, 그리고 전세사기 관련 특별법에 따른 우선매수 신고라는 중대한 변수가 존재합니다 [cite: prompt].

이러한 복합적인 요소를 고려하여, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 보수적으로 책정함이 타당합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

주의사항: 위 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 임차인의 우선매수권 행사 여부 및 배당 결과에 따라 실제 인수 금액은 달라질 수 있습니다. 인수 보증금 총액은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함을 반드시 인지해야 합니다 [cite: prompt].

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.