나이스옥션 법원경매 부천 2024타경48013 [1] 경기도 김포시 고촌읍 태리 김포신곡6지구에이1블럭 캐슬앤파밀리에시티1단지 130동 7층 701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "보름초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 도시개발구역(김포신곡6지구)으로 동류형의 아파트단지, 단지내 상가, 학교시설, 소
규모 공장 및 농경지 등이 혼재하고 있는 등 주거지로서의 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량 진출입 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 7층 701호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2020년 11월 23일]

이용상태

"아파트"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스시설 및
난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 외곽공도(태리로 및 태리1로)와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

단지 내 대표지번인 "고촌읍 신곡리 923-2번지"의 토지이용계획서상 내용은 다음과 같음.

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m-112.86m미만), 제1종지구
단위계획구역(신곡6지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 다지구<공항시설법>, 제3종구역<공항시설법>, 수평표면구역<공항시설법>,
장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 도시개발구역(신곡6지구)
<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(수기처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

본건의 행정구역 명칭이 공부상 "고촌읍 태리"이나, 행정관할구역의 변경(2019.09.25.)으로
기준시점 현재 "고촌읍 신곡리"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

나. 본건은 대지권이 미정리된 상태이나, 추후 적정 소유권·대지권이 귀속될 것을 전제로
대지권을 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 대지권미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함. 김포시로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회회신서가 제출됨(첨부된 공급계약서상 대지지분은 64.1623㎡임)
2. 본건은 감정평가당시 김포신곡6지구 도시개발사업구역내 환지예정지임.(입찰시별도확인요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2024타경48013 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 태리 김포신곡6지구에이1블럭 캐슬앤파밀리에시티1단지 130동 7층 701호

(참고: 공부상 주소는 '고촌읍 태리'이나, 행정구역 변경으로 현재는 '고촌읍 신곡리'로 표시될 수 있음.)

용도: 아파트

건물면적: 99.99㎡ (약 30.25평)

토지면적: 0.00㎡

건물 및 토지 일괄 매각

1.3. 가격 정보

감정가: 719,000,000원 (7억 1천 9백만원)

1.4. 건축물 정보

사용승인일: 2020년 11월 23일

건물 구조: 철근콘크리트구조 16층 건물 내 7층 701호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "보름초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 김포신곡6지구 도시개발구역으로, 동류형의 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교 시설 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로를 이용하여 외곽 공도(태리로 및 태리1로)와 연계되어 있으며, 차량 진출입이 가능합니다.

인근 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

김포 골드라인 고촌역이 인근에 위치하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 22일 접수된 페퍼저축은행 근저당 (을6)입니다. [cite: ]

3.2. 임차인 현황

임차인: 이규호 (이 )

보증금: 80,000,000원

차임: 140,000원

전입일자/확정일자: 2022-09-29

배당신고일자: 2024-09-05

대항력: 없음

주의: 임차인 이규호 씨는 대항력이 없어 낙찰 시 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: ]

3.4. 등기부 요약

총 등기부채권 금액은 947,600,000원입니다.

주요 권리사항으로는 페퍼저축은행의 근저당(말소기준권리), 에스비아이저축은행의 임의경매 개시결정(말소됨), 파주세무서, 김포시, 중부세무서장의 지분압류(말소됨) 등이 있습니다. [cite: ]

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건이 위치한 김포신곡6지구는 도시개발사업이 진행된 지역으로, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 보름초등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, GS THE FRESH 김포고촌점 등 편의시설도 이용 가능합니다.

고촌읍에는 고촌도담수영장과 같은 지역 주민을 위한 공공 체육 시설도 운영 중입니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 캐슬앤파밀리에시티1단지

총 세대수: 2,255세대

최고층: 16층

사용승인일: 2020년 11월 23일

주차대수: 지하 72대, 지상 19대 (총 91대 추정, 실제 주차 환경은 별도 확인 필요) [cite: ]

5.2. 주변 교육 시설

보름초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

고촌중학교, 김포고등학교 등도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

5.3. 편의시설

단지 내 상가에 GS THE FRESH 김포고촌점 등이 입점해 있습니다.

주변으로 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 건은 대지권이 미등기 상태이나, 감정평가에 포함되어 평가되었으며, 김포시로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회회신서가 제출되었습니다. [cite: ]

공급계약서상 대지지분은 64.1623㎡ (약 19.41평)입니다. [cite: ]

이 부분은 매수 후 등기 절차 진행 시 추가 확인 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 환지예정지 상태

감정평가 당시 본 건이 속한 김포신곡6지구는 도시개발사업구역 내 환지예정지 상태였습니다.

입찰 시 이 점에 대해 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 미상

현장 조사 시 이해관계인 부재로 정확한 임대차 관계는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 11월에 사용승인된 비교적 신축인 아파트로, 김포시 고촌읍의 캐슬앤파밀리에시티1단지 내에 위치하고 있습니다.

주변 교육, 교통, 편의시설이 양호하며, 대단지 아파트로서의 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 대지권 미등기 및 환지예정지 상태 등 일부 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리관계 및 현장 조사가 반드시 필요합니다.

임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트

2020년 11월 준공으로 비교적 최신 축에 속하는 아파트입니다.

8.2. 양호한 입지

보름초등학교 등 교육 시설 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

8.3. 대규모 단지

2,255세대의 대규모 단지로, 단지 내 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(99.99㎡)의 캐슬앤파밀리에시티1단지 아파트의 최근 실거래가는 2025년 12월 20일 84.9394㎡ (약 25.7평)가 5억 6천 6백만원에 거래된 사례가 있습니다.

2025년 5월 16일 122㎡ (약 37평)가 6억에 거래되었으며, 2026년 5월 16일 122㎡ (약 37평)도 6억에 거래된 사례가 있습니다.

2020년 11월 입주 예정 당시 99㎡ 타입의 분양 정보가 있었으나, 정확한 분양가는 자료에서 확인되지 않았습니다.

감정가는 7억 1천 9백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 5억 3천만원 ~ 6억 3천만원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

다만, 대지권 미등기 및 환지예정지 상태라는 특이사항을 감안하여, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 5억 2백만원 ~ 5억 7천 5백만원 사이로 제안합니다. (감정가 7억 1천 9백만원 기준)

이는 시세 및 물건 특이사항을 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법원 경매 동향을 면밀히 파악하여 최종 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2024타경48013 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 태리 김포신곡6지구에이1블럭 캐슬앤파밀리에시티1단지 130동 7층 701호

(참고: 공부상 주소는 '고촌읍 태리'이나, 행정구역 변경으로 현재는 '고촌읍 신곡리'로 표시될 수 있음.)

용도: 아파트

건물면적: 99.99㎡ (약 30.25평)

토지면적: 0.00㎡

건물 및 토지 일괄 매각

1.3. 가격 정보

감정가: 719,000,000원 (7억 1천 9백만원)

1.4. 건축물 정보

사용승인일: 2020년 11월 23일

건물 구조: 철근콘크리트구조 16층 건물 내 7층 701호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "보름초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 김포신곡6지구 도시개발구역으로, 동류형의 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교 시설 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로를 이용하여 외곽 공도(태리로 및 태리1로)와 연계되어 있으며, 차량 진출입이 가능합니다.

인근 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

김포 골드라인 고촌역이 인근에 위치하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 22일 접수된 페퍼저축은행 근저당 (을6)입니다. [cite: ]

3.2. 임차인 현황

임차인: 이규호 (이 )

보증금: 80,000,000원

차임: 140,000원

전입일자/확정일자: 2022-09-29

배당신고일자: 2024-09-05

대항력: 없음

주의: 임차인 이규호 씨는 대항력이 없어 낙찰 시 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: ]

3.4. 등기부 요약

총 등기부채권 금액은 947,600,000원입니다.

주요 권리사항으로는 페퍼저축은행의 근저당(말소기준권리), 에스비아이저축은행의 임의경매 개시결정(말소됨), 파주세무서, 김포시, 중부세무서장의 지분압류(말소됨) 등이 있습니다. [cite: ]

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건이 위치한 김포신곡6지구는 도시개발사업이 진행된 지역으로, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 보름초등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, GS THE FRESH 김포고촌점 등 편의시설도 이용 가능합니다.

고촌읍에는 고촌도담수영장과 같은 지역 주민을 위한 공공 체육 시설도 운영 중입니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 캐슬앤파밀리에시티1단지

총 세대수: 2,255세대

최고층: 16층

사용승인일: 2020년 11월 23일

주차대수: 지하 72대, 지상 19대 (총 91대 추정, 실제 주차 환경은 별도 확인 필요) [cite: ]

5.2. 주변 교육 시설

보름초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

고촌중학교, 김포고등학교 등도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

5.3. 편의시설

단지 내 상가에 GS THE FRESH 김포고촌점 등이 입점해 있습니다.

주변으로 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 건은 대지권이 미등기 상태이나, 감정평가에 포함되어 평가되었으며, 김포시로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회회신서가 제출되었습니다. [cite: ]

공급계약서상 대지지분은 64.1623㎡ (약 19.41평)입니다. [cite: ]

이 부분은 매수 후 등기 절차 진행 시 추가 확인 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 환지예정지 상태

감정평가 당시 본 건이 속한 김포신곡6지구는 도시개발사업구역 내 환지예정지 상태였습니다.

입찰 시 이 점에 대해 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 미상

현장 조사 시 이해관계인 부재로 정확한 임대차 관계는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 11월에 사용승인된 비교적 신축인 아파트로, 김포시 고촌읍의 캐슬앤파밀리에시티1단지 내에 위치하고 있습니다.

주변 교육, 교통, 편의시설이 양호하며, 대단지 아파트로서의 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 대지권 미등기 및 환지예정지 상태 등 일부 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리관계 및 현장 조사가 반드시 필요합니다.

임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트

2020년 11월 준공으로 비교적 최신 축에 속하는 아파트입니다.

8.2. 양호한 입지

보름초등학교 등 교육 시설 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

8.3. 대규모 단지

2,255세대의 대규모 단지로, 단지 내 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(99.99㎡)의 캐슬앤파밀리에시티1단지 아파트의 최근 실거래가는 2025년 12월 20일 84.9394㎡ (약 25.7평)가 5억 6천 6백만원에 거래된 사례가 있습니다.

2025년 5월 16일 122㎡ (약 37평)가 6억에 거래되었으며, 2026년 5월 16일 122㎡ (약 37평)도 6억에 거래된 사례가 있습니다.

2020년 11월 입주 예정 당시 99㎡ 타입의 분양 정보가 있었으나, 정확한 분양가는 자료에서 확인되지 않았습니다.

감정가는 7억 1천 9백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 5억 3천만원 ~ 6억 3천만원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

다만, 대지권 미등기 및 환지예정지 상태라는 특이사항을 감안하여, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 5억 2백만원 ~ 5억 7천 5백만원 사이로 제안합니다. (감정가 7억 1천 9백만원 기준)

이는 시세 및 물건 특이사항을 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법원 경매 동향을 면밀히 파악하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.