나이스옥션 법원경매 통영 2025타경691 [1] 경상남도 거제시 덕포동 779-3 거제옥포도뮤토1단지 101동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 덕포동 소재 '상덕마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

단지 내까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 18층건 중 3층 304호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형의 대체로 평탄한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 북측, 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 ①: 제2종일반주거지역, 주거용지(2015-04-23)(공동주택용지), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 제한사항 도시계획과 확인), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 통영지원 2025타경691 (1)

소재지: 경상남도 거제시 덕포동 779-3 거제옥포도뮤토1단지 101동 3층304호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 18층건 중 3층 304호

사용승인일: 2017년 5월 18일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 167,000,000원

건물면적: 74.98㎡ (약 22.7평)

토지면적: 56.90㎡ (약 17.2평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 거제시 덕포동 소재 '상덕마을' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

단지 내 차량 진입이 가능하며, 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

아파트 단지 북측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

주요 도로변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 공동주택용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축 사육 제한 구역(모든 축종 제한) 및 역사문화환경보존지역(문화재 보호구역으로부터 300m 이내)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준 권리는 경산새마을금고의 근저당권 (채권최고액 148,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

본 경매 절차는 임의경매로 진행되어, 매각 시 말소기준 권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 5월 16일

대항력: 없음

3.4. 권리분석 종합

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 분쟁 발생 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

단지 주변으로는 소규모 상가 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

대형 쇼핑몰이나 백화점 등은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치합니다.

4.2. 상권 활성화 요인

향후 지역 개발 계획 및 인근 신규 단지 입주 등은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 부대시설

아파트명: 거제옥포도뮤토1단지

총 동수: 8개 동

총 세대수: 518세대 (101동은 190세대 규모로 파악됨)

최고 층수: 20층

주차: 총 224대 (지하 자주식 187대, 지상 자주식 37대)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

교육 시설: 거제옥포초등학교, 삼성중학교, 거제여자상업고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

여가 및 편의 시설: 덕포해수욕장이 차량으로 5분 거리에 있어 여가 활동이 용이하며, 단지 인근에 다수의 편의점, 마트, 병원, 약국 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

단점: 일부 후기에 따르면, 마트나 헬스장 등 특정 편의시설 이용을 위해 차량으로 옥포 방면으로 이동해야 하는 경우가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

현 임차인은 대항력이 없으므로 법적으로 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 협의 과정에서 예상치 못한 시간 지연이나 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 지역 특성 및 규제

토지 이용 계획상 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 문화재 관련 규정 준수 여부 확인이 필요합니다. (문화재 보호구역으로부터 300m 이내)

가축 사육 제한 구역에 해당하여, 특정 축산업 관련 행위는 제한됩니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

거제시 덕포동 일대에서 특별히 언급되는 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

다만, 개인의 주관에 따라 혐오시설로 인지될 수 있는 시설이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 덕포동에 위치한 아파트로, 비교적 최근에 건축되어 단지 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

채권자 및 말소기준 권리 관계가 명확하고, 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 위험은 낮습니다.

주변 편의시설 및 교육 환경이 양호한 편이나, 일부 편의시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

감정가는 167,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 분석 결과에 따르면 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 소유권 확보가 용이합니다.

* 비교적 최신 연식의 아파트로, 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 인근의 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월, 59.99㎡ (약 18.1평), 8층: 104,000,000원

* 2025년 11월, 84.98㎡ (약 25.7평), 5층: 135,000,000원

* 2026년 5월, 84.98㎡ (약 25.7평), 18층: 142,000,000원

본 건은 전용면적 74.98㎡ (약 22.7평)이며 3층에 위치합니다.

최근 거래된 84.98㎡(약 25.7평) 면적의 경우, 층수 및 거래 시점에 따라 135,000,000원에서 142,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본 건의 전용면적 74.98㎡는 84.98㎡보다 작고, 3층은 상대적으로 낮은 층수임을 고려할 때, 시장 가격은 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(167,000,000원) 대비 최근 시세가 상대적으로 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금은 0원입니다.

본 건의 감정가는 167,000,000원이지만, 최근 시세 추이를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

권리 관계가 깨끗하고 명도 리스크가 크지 않다는 점을 감안할 때, 시세 분석 결과를 바탕으로 보수적으로 접근 시 감정가의 80~90% 수준, 혹은 시장 가격을 고려하여 110%~120% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

경쟁 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 변동될 수 있으나, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 135,000,000원 ~ 145,000,000원을 고려하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.