나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4403 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 467-1 양덕삼구트리니엔2차 209동 5층 505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "포항송곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 인근 일대는 중.소규모 아파트, 학교, 관공서 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 경사지붕 21층 건물중 5층 505호 단위세대로서,
외벽: 화강석, 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽: 벽지, 타일 등,
바닥: 강화마루, 타일 등,
창호: 새시 이중창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 40미터, 북서측 및 북동측으로 폭 약 30미터, 남동측으로 폭 약 15미터의 포장도로 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지(건폐율 20%이하, 용적율180%이하, 높이 18층이하) , 기타 1종지구단위계획구역 결정조서 참조), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로(보행자전용도로))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-05-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : --

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 467-1번지에 소재한 양덕삼구트리니엔2차 209동 5층 505호 아파트입니다.

사건번호는 포항지원 2025타경4403 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 300,000,000원입니다.

건물의 전용면적은 65.3959㎡ (약 19.78평)이며, 공급면적(건물면적)은 84.96㎡ (약 25.70평)입니다. 토지 지분 면적은 60.93639999999999㎡ (약 18.43평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 북구 양덕동에 위치하며, "포항송곡초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 중소규모 아파트 단지와 학교, 관공서, 각종 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역을 형성하고 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로의 경우 남서측으로 폭 약 40미터, 북서측 및 북동측으로 폭 약 30미터, 남동측으로 폭 약 15미터의 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 뛰어납니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 주거용지로 이용 중입니다.

주변에는 포항송곡초등학교, 양덕중학교, 포항여자고등학교 등의 교육 시설과 양덕근린공원, 포항시립도서관 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 조사된 바에 따르면 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정등기(2025년 12월 22일 접수)입니다.

등기부등본상 소유권은 삼구건설주식회사에서 김일석을 거쳐 성영신에게 이전되었습니다.

권리분석 시 주요 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 K :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 등으로 표시되어 있습니다. 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있다는 점은 특이사항이며, HUG의 인수조건 변경 내용 확인이 필요합니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각을 진행하므로, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 유무에 따른 실제 점유 및 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인 장 :

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 07일

* 확정일자: 2021년 11월 19일

* 배당신고일자: 2024년 12월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을5)이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025년 12월 22일 접수)보다 후순위에 있어 경매로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 본 임차인은 매수인이 인수하는 권리가 없으며, 대항력이 없습니다.

집합건물 등기부상 권리 금액 총액은 280,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 양덕동 지역은 포항시 북구의 주요 주거 지역 중 하나로, 다수의 아파트 단지와 학교, 공공기관, 상업 시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 갖춘 상권을 형성하고 있습니다.

특히, 본 물건 인근에는 포항송곡초등학교가 위치하며, 주변으로 중소규모 상가 및 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입주민의 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주의 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 2014년 6월 16일에 사용승인된 양덕삼구트리니엔2차 아파트 단지 내에 위치합니다.

건축물은 철근콘크리트구조 경사지붕이며, 총 21층 중 5층에 해당합니다.

내부 마감은 벽지, 타일, 강화마루 등으로 시공되었으며, 위생, 급배수, 승강기, 화재경보, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

양덕삼구트리니엔2차 아파트는 총 9개 동, 820세대로 이루어진 대단지이며, 단지 내에는 관리사무소, 주민공동시설 등이 마련되어 있습니다.

총 주차 대수는 246대로, 세대당 약 0.3대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지상 3대, 지하 21대, 전기차 충전기 포함 총 246대)

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 K 의 존재입니다.

비록 보증금과 차임이 0원으로 신고되었으나, '대항력 있음' 표기는 임차인이 법적으로 해당 주택에 거주할 권리가 있음을 의미합니다.

HUG 인수조건 변경 및 채권자의 보증금 반환청구권 포기, 임차권 등기 말소 조건으로 인해 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 임차인의 실제 거주 의사 및 명도 과정에서의 협의 필요성이 발생할 수 있습니다.

따라서, 임차인과의 명확한 권리 관계 및 명도 관련 사항을 사전에 충분히 검토하고 대처해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구의 안정적인 주거 지역에 위치한 준신축 아파트로, 우수한 입지 조건과 잘 갖춰진 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 K 의 존재는 명도 및 점유 관련 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 철저한 대비가 필수적입니다.

법원 감정가 3억 원에 비해 최근 실거래가가 1.87억 ~ 1.94억 원 수준으로 낮게 형성된 점은, 해당 물건의 특수성을 반영한 것으로 보이며, 입찰 시 이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 아파트: 2014년 사용승인으로 비교적 최신 건축 연도를 자랑하며, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 인근의 전통적인 주거 밀집 지역에 위치하며, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 대단지 아파트: 820세대 규모의 대단지로, 관리의 용이성과 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 법원 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 반영 시 투자 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 최근 실거래가는 2026년 7월 기준 1.87억 원에서 1.94억 원 수준입니다.

법원 감정가는 3억 원으로, 최근 실거래가와 상당한 격차를 보입니다.

이는 법원 감정 시점과 현재 시세의 차이, 또는 임차인 관련 특수 사항이 반영된 결과로 해석됩니다.

대항력 있는 임차인 K 의 존재에도 불구하고, 보증금 0원 및 채권자의 보증금 인수 포기 조건으로 인해 매수인에게 실질적인 재정적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

따라서, 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하되, 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 면적 정보:

* 토지면적: 60.94㎡ (약 18.43평)

* 전용면적: 65.3959㎡ (약 19.78평)

* 공급면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 최근 실거래가: 187,000,000원 ~ 194,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.