나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4393 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1 장성동롯데아파트 102동 18층 1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장흥초등학교"남서측 인근에 위치하는 "장성동롯데아파트 제102동 제18층 제1802호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사지붕 지상20층건 중 제18층 제1802호 단위세대(사용승인일: 2004.03.26)로서 - 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감 - 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 천 정: 천정지 등 마감, - 창 호: 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 남측 하향 완경사지대에 자체지반은 대체로 등고 평탄하게 조성된 "아파트부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 12미터, 남측 및 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세정보

사건번호: 포항지원 2025타경4393 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1, 장성동 롯데아파트 102동 18층 1802호

용도: 아파트

감정가: 149,000,000원

토지면적: 29.09㎡ (약 8.80 평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본 물건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며, "장성동 롯데아파트 102동 18층 1802호" 단위세대입니다. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황:

아파트 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하고 간선도로 접근성이 양호하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로 상태:

단지 서측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 12미터, 남측 및 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축 사육 제한 구역(모든 축종 제한 구역) 및 상대 보호 구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

국민건강보험공단의 압류 (2024-02-20)가 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 외):

170,000,000원 (주택임차권 김현우 보증금)

1.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-17. 대항력 없음.

* 임차인: 김

보증금: 170,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-30, 확정일자: 2022-05-20, 배당신고일자: 2024-07-04. 대항력 없음.

1.3. 2. 등기부 요약

* 갑8 (강제경매): 주택도시보증공사, 186,209,183원, 2025-12-22 접수. (본 경매 개시 결정)

* 을6 (주택임차권): 김현우, 170,000,000원, 2024-07-04 접수. (전입 2022-06-30, 확정 2022-05-20) - 말소 예정

* 갑6 (압류): 국민건강보험공단, 2024-02-20 접수. - 말소기준권리

1.3. 3. 권리분석 종합

본 건은 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(김현우) 및 강제경매(HUG) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 제공된 주의사항에 따라, 매수인은 임차인으로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권 및 주변 환경

* 주변 시설:

본 물건이 속한 롯데아파트 단지는 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 분포하고 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 인근에는 장흥초등학교가 위치하고 있습니다.

* 상권 특성:

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖추어져 있어 단지 내 생활 편의성이 높습니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 여부:

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 생활 편의 정보

* 건축물 정보:

- 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조, 철근콘크리트경사지붕

- 층수: 지하 0층, 지상 20층 건물 중 18층

- 사용승인일: 2004년 3월 26일

- 내부 마감: 외벽(몰탈위페인트), 내벽(벽지, 타일), 바닥(내장바닥재, 타일), 천정(천정지), 창호(섀시창호)

- 설비 내역: 급배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전 설비 갖춤.

* 단지 정보:

- 아파트명: 롯데낙천대 아파트

- 총 세대수: 820세대 (총 9개동)

- 주차대수: 총 235대 (지하 21대, 지상 3대)

- 최고층: 20층

1.6. 잠재적 리스크 분석

* HUG 인수조건 변경:

주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경으로 인한 세부적인 내용 확인이 필요합니다. 이는 매각 이후 보증금 처리 등과 관련될 수 있습니다.

* 임차인 관련 사항:

"대항력 없음"으로 기재된 임차인이 있으나, 채권자(HUG)의 조건으로 인해 매각으로 인해 소멸되는 임차권으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 임차인과의 원만한 명도 진행 및 관련 절차 확인이 요구될 수 있습니다.

* 향후 매매 사례의 비정상적 시점:

제공된 최근 매매 정보가 2026년 4월, 5월, 7월로 현재 시점(2026년 8월)보다 미래 시점에 해당하는 거래가 기재되어 있어, 실제 거래 시점이나 데이터의 정확성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 매력 포인트

* 안정적인 주거 환경:

아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 전반적인 권리 관계의 명확성:

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 분석되어 권리상 큰 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 도심 접근성:

인근 간선도로 및 버스 승강장 이용이 용이하여 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

1.8. 종합적 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 롯데아파트 102동 1802호로, 아파트로서의 기본적인 입지 조건과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수될 만한 부담스러운 권리(임차보증금 등)는 없는 것으로 판단되며, 이는 명도 및 소유권 이전 과정에서의 리스크를 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토와 임차인과의 명도 진행 상황 확인이 필수적입니다. 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적절한 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보할 수 있는 물건으로 평가됩니다.

1.9. 예상 입찰가 산정

* 최근 실거래가 (84.99㎡ 기준, 2026년 4월-7월): 1억 4,000만원 ~ 1억 6,800만원

* 감정가: 1억 4,900만원

* 분석:

최근 거래 사례들을 볼 때, 해당 아파트의 시세는 1억 4,000만원에서 1억 6,800만원 범위에 형성되어 있습니다. 감정가가 1억 4,900만원으로 책정되어 있으며, 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없어 안전하게 경매 절차를 진행할 수 있다는 점을 고려했습니다. HUG 인수조건 변경에 대한 최종 확인을 거친다는 전제 하에, 시장 가격과 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권유 입찰가 범위:

1억 2,000만원 ~ 1억 4,500만원

(본 입찰가는 예상이며, 투자 결정 전 반드시 현장 조사, 권리 관계 재확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.