나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10139 [1] 대구광역시 북구 태전동 1075-10 태전미진타운 102동 10층1007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 태전동 소재 "대구운전면허시험장" 남서측 인근에 위치하는 '태전미 진타운 제102동 제10층 제1007호' 단위세대로서, 부근 일대는 초등학교, 종교시설 및 일반상 가 등으로 형성된 아파트지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장, 도시철도역(3호선) 및 간선도로 등이 있어 제반교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 제10층 제1007호로서, 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 이중창입니다.

이용상태

가) 아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스공급설비 및 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "아파트 건부지"입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 주출입구 서측으로 폭 약 6미터 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)( 접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2016-09-26)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역), 상대 보호구역, 절대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경10139 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 북구 태전동 1075-10 태전미진타운 102동 10층 1007호

용도: 아파트

건물 면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

토지 면적: 44.49㎡ (약 13.46평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 167,000,000원 (1억 6천 7백만원)

1.3. 건물 및 토지 상세

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 44.487㎡

건물 지분: 84.94㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 북구 태전동에 소재한 '태전미진타운' 아파트 102동 10층 1007호입니다. 주변으로는 대구운전면허시험장이 남서측 인근에 위치하며, 초등학교, 종교시설, 일반상가 등이 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장과 도시철도 3호선이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로와의 접근성이 좋아 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제10층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장 바닥재 및 타일, 창호는 샷시 이중창으로 구성되어 있습니다. 본건은 아파트로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 공급설비 및 개별난방설비 등 기본적인 주거 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 부정형의 형상이며, 인접 토지와 등고 평탄한 상태로 '아파트 건부지'로 이용되고 있습니다.

2.6. 인접 도로 상태

아파트 단지의 주출입구 서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m) 등 도로 관련 용도지역에 포함됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대 보호구역, 절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 7월 15일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 을구의 근저당권 2건, 갑구의 가압류 2건, 압류 1건, 임의경매개시결정 1건 등 말소기준권리 이후의 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 2026년 2월부터 4월까지 거래된 태전미진타운 내 59.98㎡(약 18.14평) 규모의 유사 세대들의 거래 사례를 분석한 결과, 104,000,000원에서 125,500,000원 사이에서 실거래가 이루어졌습니다. 이는 평당 약 573만원에서 692만원 수준입니다.

4.2. 본건 시세 비교

본건은 84.94㎡(약 25.69평)으로, 최근 거래된 59.98㎡ 단위 세대보다 면적이 넓습니다. 본건의 감정가 167,000,000원을 면적으로 환산하면 평당 약 650만원 수준으로, 최근 거래된 소형 평형의 평균 단가와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다. 이는 본건의 더 넓은 면적을 고려했을 때 합리적인 감정가로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

본건이 속한 태전미진타운(우방미진아파트)은 1993년 6월 사용 승인된 아파트로, 총 3개동, 297세대로 구성되어 있습니다. 최고 15층, 최저 1층으로 이루어져 있으며, 지상 주차 6대, 지하 주차 136대로 총 136대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 초등학교 등 교육 시설이 위치하며, 생활 편의를 위한 일반 상업 시설들이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 대구운전면허시험장이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요를 발생시킬 수 있습니다.

6.2. 면적 차이

제공된 감정평가 상 본건의 건물 면적은 84.94㎡이나, 최근 거래된 아파트 매매 정보에서는 59.98㎡의 면적으로 나타나고 있습니다. 이는 면적이 다른 유형의 세대 거래 정보를 기반으로 시세 분석을 진행해야 함을 의미하며, 정확한 가치 산정에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 태전동의 아파트 단지 내에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 감정가는 최근 유사 면적 아파트 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 다만, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 시 주의해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 주거 지역에 위치합니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도 후 깔끔한 소유권 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 본건의 넓은 면적(84.94㎡)은 최근 거래된 소형 평형(59.98㎡) 대비 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 167,000,000원이며, 최근 거래된 유사 면적(59.98㎡)의 시세 분석 결과 평당 약 573만원 ~ 692만원 수준입니다. 본건의 면적(84.94㎡, 약 25.69평)을 적용하여 추정 시, 시장 가치는 약 1억 6천 3백만원 ~ 1억 7천 7백만원 범위로 예상됩니다.

이에 따라, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 167,000,000원에서 110% 수준인 183,700,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상이라는 점과 입찰 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

최적 입찰가 제안: 175,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.