나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12916 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1864 우성아파트 101동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 천안시 서북구 두정동 1062 소재 '천안성성중학교' 서북측 인근에 소재한 우성 아파트 제101동 제10층 제1002호로서, 인근은 아파트 단지, 학교, 상가 등이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 아파트 단지임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 및 피.씨조 평스라브지붕 15층 중 제101동 제10층 제1002호로 (사용 승인일 1996.09.18.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시 마감.

이용상태

아파트 1세대(방3, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하대피소 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단인 부정형의 토지로 평지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 동측은 4차선, 북측 및 서측은 2차선 도로에 접하며 단지내 2차선 도로가 개설 되어있음

토지이용계획 및 제한상태

1, 2 충청남도 천안시 서북구 두정동 1864,1865 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m∼10m)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(우리유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(천안성성중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 3 충청남도 천안시 서북구 두정동 1885 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m∼10m)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(우리유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(천안두정고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성성중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 4 충청남도 천안시 서북구 두정동 1887 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m∼30m)(접함), 소로1류(폭 10m∼12m)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(우리유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(천안두정고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성성중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 5 충청남도 천안시 서북구 두정동 1909 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(천안두정고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성성중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 6 충청남도 천안시 서북구 두정동 1910 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(천안두정고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성성중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12916 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1864 우성아파트 101동 10층1002호

용도: 아파트

감정가: 159,000,000원

토지 면적: 35.85㎡ (약 10.84평)

토지 지분: 35.8482㎡ (약 10.84평)

건물 면적: 59.70㎡ (약 18.06평)

건물 지분: 59.695㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 키엔스코리아주식회사

사용 승인일: 1996년 9월 18일

건물 총 층수: 15층 (해당 물건은 10층)

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 1062번지 소재 '천안성성중학교' 서북측 인근에 위치한 우성아파트 101동 10층 1002호입니다. 주위는 아파트 단지, 학교, 상가 등이 혼재되어 있으며, 아파트 단지 환경을 이룹니다. 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다. 단지 주변은 동측 4차선, 북측 및 서측 2차선 도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로도 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 11일 접수된 키엔스코리아주식회사의 전세권설정(을12)입니다. 해당 전세권은 185,000,000원의 권리 금액을 가지며, '말소: 인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건 경매에서 가장 중요한 위험 요소로 고려됩니다.

그 외 등기부등본 요약은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 정성구(2009-07-22), 박수경(2013-02-15), 주식회사정림리츠(2021-11-11), 정명훈(2022-04-25), 채경주(2023-05-18) 순으로 소유권이 변경되었습니다.

* 압류: 천안시(2025-04-17) 압류가 있었으나, '말소' 처리되어 소멸됩니다.

* 임의경매: 키엔스코리아(2025-12-19)의 임의경매 개시 결정이 있었으며, 이는 본 사건의 기초가 됩니다. '말소' 처리되어 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 185,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 키엔스코리아주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 명시되어 있지 않습니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

종합적으로, 등기부상 말소기준권리인 전세권이 '인수' 조건이므로, 매수인은 185,000,000원의 전세권 부담을 추가로 떠안을 가능성이 높습니다. 이는 감정가 159,000,000원보다 높은 금액으로, 물건 취득 시 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 두정동 지역은 천안시의 주요 주거 및 상업 지구 중 하나입니다. 아파트 단지가 밀집되어 있으며, 단지 인근으로 학교, 근린 상가 등이 분포하여 주거 편의성이 높습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 시내 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 두정우성 아파트

* 관리사무소 연락처: 041-553-3983

* 주소: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1864

* 건축 연도: 1996년

* 동수: 8동

* 세대수: 736세대

* 총 주차 대수: 273대 (지상 4대, 지하 24대, 옥외 245대 추정 - 제공된 정보 기준, 총괄표제부 총주차대수 471대와 상이)

* 최고 층수: 16층 (해당 아파트는 15층)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 주변 교육 시설: 본건 인근에는 천안성성중학교, 천안두정고등학교, 우리유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 이들 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 말소기준권리 '인수' 가능성: 185,000,000원의 전세권이 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 매수 시 해당 금액을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다. 이는 감정가보다 높은 금액으로, 투자 수익성을 크게 저해할 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 감정평가서 요약에 따르면, 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다고 명시되어 있습니다. 따라서 정확한 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 사전에 파악하기 어렵습니다.

* 임대사항 미상: 등기부상 임차인 현황은 있으나, 실제 임대 관계 및 계약 조건에 대한 정확한 정보가 없어 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 등기상 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 두정동에 위치한 우성아파트로, 입지 조건 및 주변 환경은 무난한 편입니다. 하지만 권리분석 상, 말소기준권리인 전세권이 '인수' 조건으로 기재된 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이로 인해 실제 취득 비용이 감정가를 훨씬 초과할 가능성이 높아, 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다. 또한, 내부 확인이 어렵다는 점도 리스크를 가중시킵니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트 대비 낮은 가격대: 비교적 낮은 감정가와 최근 매매가에 비해 높은 감정가로 제시되어 있습니다. (단, 권리 인수 부담을 고려해야 함)

* 우수한 입지: 천안시 두정동이라는 입지적 장점과 주변 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

* 교육 환경: 인근에 학교들이 위치하여 가족 단위 실수요자에게 어필할 수 있는 요소가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 159,000,000원과 최근 실거래가(최고 158,000,000원)를 고려하여 산정하되, '말소: 인수'로 인한 185,000,000원의 전세권 인수 부담이 존재하므로 시장가치보다 현저히 낮은 수준으로 산정해야 합니다.

만약 '말소: 인수'가 매수인이 전세권 금액 185,000,000원을 실제로 부담해야 함을 의미한다면, 본건의 실질적인 가치는 감정가 및 시장가치에서 해당 금액을 차감해야 하므로 투자 가치가 매우 낮거나 마이너스가 될 수 있습니다.

이러한 위험성을 감안하여, 낙찰 후 명도 및 전세권 해결 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용과 시간을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 70~75% 수준으로, 110,000,000원 ~ 119,250,000원 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.

본 입찰가는 모든 위험 요소를 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 권리관계 및 명도 가능성 등을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.