나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12930 [1] 충청남도 천안시 서북구 입장면 하장리 189 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화감정 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 하장리 소재 "양대초등학교" 서측 인근에 소재하며 주위는 상업 시설 및 주택등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~3) 3필 일단의 부정형토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 기호(4) 부정형 토지로 "대"로 이용중임. 기호 (5,6) 부정형토지로 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1~3) 동측으로 약 6미터내외, 남측으로 약4미터내외의 도로에 접해있음. 기호(4) 북측으로 약 4미터내외의 도로에 접해있음. 기호(5,6) 본건 진입도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역(천안도시지역) , 준주거지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양대초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법> 기호(2) 도시지역(천안도시지역) , 준주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2023-08-01)(소로1-입장266)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양대초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법> <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(3) 도시지역(천안도시지역) , 준주거지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양대초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법> 기호(4) 도시지역(천안도시지역) , 준주거지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양대초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법> <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(5) 도시지역(천안도시지역) , 준주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2023-08-01)(소로1-입장266)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양대초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법> 기호(6) 도시지역(천안도시지역) , 준주거지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양대초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

건물개황도를 참고할 것.

공부와의 차이

기호(5,6)은 공부상 "대"이나 현황 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층지붕 (사용승인일: 20024.6.5) 로서 외벽: 판넬 및 치장벽돌등 내벽: 인테리어마감등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

상호명 "은선개발" 및 "아름다운 날"로 되어 있으며 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 및 위생설비등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 매각에 포함(감정평가서상 ㉠).
3. 목록5,6: 공부상 '대'이나 현황은 '도로'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12930 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 하장리 189

용도: 근린시설

감정가: 460,169,600원

토지 면적: 308.00㎡ (약 93.19 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 88.32㎡ (약 26.72 평)

건물 제시외 면적: 2.00㎡ (약 0.60 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자(경매신청인): 이재옥

특이사항: 공동담보, 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 하장리에 소재하며, 주위는 상업 시설 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다. "양대초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통 상황: 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 토지는 동측 및 남측으로 약 6미터 및 4미터 내외의 도로에 접해 있으며, 본건 진입 도로로 이용 중인 토지(기호 5, 6)가 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(양대초등학교), 공장설립승인지역 등의 규제를 받고 있습니다. 또한, 기호 5, 6번 토지는 공부상 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 아산신용협동조합의 근저당권(2024년 7월 5일 접수)입니다.

* 등기부 현황:

* 등기부상 소유권 관련 권리(갑구) 및 채권 관련 권리(을구)는 현재 경매 개시 결정(이재옥)을 포함하여 모두 말소될 예정입니다.

* 현재까지 등기된 채권 총액은 440,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 감정평가서상 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 구체적인 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 근린생활시설로, 상업 시설 및 주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 건물은 "은선개발" 및 "아름다운 날" 상호명으로 사용되며, 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 인근에 입장시장이 위치하여 지역 내 유동인구 및 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설: 양대초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 주변 환경: 상업 시설과 주택이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용의 불일치: 기호 5, 6번 토지가 공부상 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중인 점은 향후 토지 이용 및 활용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 사용승인일: 건물 사용승인일이 2024년 6월 5일로 기재되어 있어 최근에 신축 또는 전면 리모델링되었을 가능성이 있습니다. 이와 관련된 추가 서류 확인이 필요할 수 있습니다.

* 미상 임대차 관계: 구체적인 임대차 관계가 파악되지 않은 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

* 지상권 가능성: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 인수 여부 및 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

* 중복사건 및 공동담보: 중복사건 및 공동담보 물건이 존재한다는 점은 경매 절차 및 권리 관계에 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 주변 폐기물 처리 시설: 천안시 서북구 입장면 일대에 폐기물 처리 시설이 위치한 것으로 파악되며, 해당 시설과의 거리 및 영향 여부를 추가적으로 확인해 볼 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 입장면 소재 근린생활시설로, 토지 및 건물이 일괄 매각되어 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 교통 접근성이 양호하고 학교와 주거 및 상업 시설이 인접해 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 다만, 공부와 현황이 다른 토지 이용, 미확인 임대차 관계, 소멸되지 않는 지상권 가능성 등 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 해당 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 근린생활시설로서의 임대 수익 창출 잠재력: 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 실사용 목적 투자 가치: 자영업 또는 소규모 사업장 운영을 위한 실사용자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 개발 가능성: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 향후 건축물 활용 및 재건축 등 다양한 투자 전략 구사가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 460,169,600원입니다. 권리 분석상 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되어 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 그러나 공부와 현황이 다른 토지, 미확인 임대차 관계, 소멸되지 않는 지상권 등 몇 가지 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 80~90% 수준인 3억 7천만 원 ~ 4억 1천 5백만 원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 상세 분석 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.