나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10173 [1] 대구광역시 동구 신서동 818-10 명가클래식 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 '각산역' 북동측 인근에 위치하는 '명가클래식' 제11층 제1102호로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지하12층 건 중 제11층 제1102호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인트 등, 내벽 : 인테리어 벽지 및 타일 등, 바닥 : 장판 및 타일 등, 창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

기호(가) : '아파트'로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 가까운 토지로 인접 필지와 대체로 등고평탄하며, 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약20~25m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2022-05-30)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람입니다.

공부와의 차이

본건의 공부상 소재지는 '신서동 818-10, 818-13, 818-14 삼지상' 이나, 실제 토지합병 되어 '신서동 818-10 지상' 소재입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기타: 본건은 현장조사일 현재 소유자 및 거주인 부재로서, 내부현황 등은 동유형 물건의 표준적 이용상황 등을 상정하여 기재하였으니 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

본건 공부상 소재지는 ‘신서동 818-10, 818-13, 818-14 삼지상’이나 실제 토지 합병되어 ‘신서동 818-10 지상’ 소재(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경10173 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 신서동 818-10 명가클래식 11층1102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 191,000,000원

* 면적

* 토지: 29.14㎡ (약 8.82평)

* 건물 (전용/분양): 69.13㎡ (약 20.91평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한 (감정평가서 상 채권자: 한OOOOOOO)

* 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2018년 06월 08일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 12층

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 동구 신서동 소재 '각산역' 북동측 인근

* 주변 환경: 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 밀집 지역. 현재까지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 교통: 차량 출입 용이, 제반 교통사정 보통. 남측으로 폭 약 20~25m 도로 접함.

* 토지 이용계획: 준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 하천구역 (건설과 문의 필요)

1.2. 권리분석

* 주요 권리 내역

* 소유권보존 (2018.06.22)

* 주택임차권 (을1): 권리자 전인환(전 ), 보증금 210,000,000원, 전입 2019.11.28, 확정 2019.10.28. 이 권리는 매수인에게 인수됩니다.

* 강제경매 (갑4, 말소기준권리): 채권자 한국주택금융공사(한 ), 채권액 208,640,821원, 접수 2025.12.22.

* 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사(한 )

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-28

* 확정일자: 2019-10-28

* 배당신고일자: 2024-12-05

* 대항력: 있음

* 임차인: 전인환(전 )

* 위 주택임차권(을1)으로 대항력 있으며, 보증금 210,000,000원.

* 물건명세서 상, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 권리: 을구 순위 1번 임차권등기 (전인환, 전 )

* 인수 보증금 합계 (공식 기록): 0원 (주: 이는 다른 권리 분석 내용과 상충될 수 있어 추가 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 '각산역' 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 상권으로서의 안정성이 있습니다.

* 준주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 각산역 인근에 위치하여 시내 및 외곽 접근성이 좋습니다. 주변 도로망 또한 양호합니다.

* 편의시설: 각산역 주변으로 각종 상업시설, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 주거환경: 아파트 밀집 지역으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 내 설비: 위생, 급배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: '전인환'(전 )의 주택임차권(을1)은 말소되지 않으며, 보증금 210,000,000원 또는 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 총 인수 비용을 증가시킬 수 있는 주요 위험 요소입니다.

* 임차인 '한 ' 관련 불확실성: '한국주택금융공사'(한 ) 역시 대항력 있는 임차인으로 명시되어 있으며 보증금 190,000,000원이 있습니다. 이 부분에 대한 배당 여부 및 인수 여부 추가 확인이 필요합니다.

* 공부상 주소 불일치: 토지 합병으로 인한 공부상 주소와 실제 소재지 불일치가 있으나, 감정평가서에 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 하천구역 등 토지이용 계획 상의 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 각산역 역세권에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 및 생활 여건은 우수합니다.

* 그러나 선순위 임차인 '전인환'(전 )의 보증금 210,000,000원 또는 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 명확한 권리가 존재하여, 이는 잠재적 인수 비용 증가 요인으로 작용합니다.

* '한국주택금융공사'(한 ) 임차인 부분도 대항력을 가지고 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 따라서, 인수되는 임차 보증금 부분을 정확히 파악하고 총 인수 비용을 산정한 후, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 각산역을 통한 우수한 교통망 접근성.

* 안정적인 주거 상권 내 위치.

* 향후 시세 상승 잠재력.

* (주의) 명확한 인수 임차권 보증금(2.1억원)을 고려한 신중한 접근 필요.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 191,000,000원

* 인수되는 임차인 '전인환'(전 ) 보증금 (추정): 210,000,000원

* 인수되는 임차인 '한 ' 보증금 (추정): 190,000,000원 (확인 필요)

* 총 인수 예상 금액 (입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본건의 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기록은, 경매 절차를 통해 인수되는 임차 보증금이 배당으로 충분히 변제될 가능성을 시사할 수 있습니다. 만약 그렇다면, 입찰가는 감정가(191,000,000원)를 기준으로 시장 상황 및 본 물건의 미래 가치를 고려하여 산정할 수 있습니다.

* 그러나, '을1' 권리 및 물건명세서 상 "매수인이 인수함"이라는 명확한 기재가 있으므로, 입찰가는 잠재적인 인수 보증금(최소 210,000,000원)을 고려하여 실질적인 총 투자 비용이 감정가 수준을 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

* 따라서, 입찰가는 감정가(191,000,000원)를 상한선으로 하되, 시세 대비 낙찰가율, 예상되는 총 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 종합적으로 고려하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유드립니다. (이는 잠재적 인수 보증금을 고려한 총 투자 비용이 시세와 부합하는지 확인하는 과정이 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.