나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51070 [1] 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리 298-50 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리 소재 '홍천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 소규모공동주택 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

북동측 하향 완경사지대의 정방형 토지로서 주거용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로 및 로폭 약6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종)), 제한보호구역(지원/헬기:2km), 침수위험지구임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 콘크리트스라브지붕 2층 건으로서 외 벽 : 치장벽돌쌓기마감 내 벽 : 벽지, 페인팅, 타일 등 마감 창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

지층은 차고로, 1층 및 2층은 각 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 가스보일러 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'를 참조하되, 본건 건물의 종물 및 부합물로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1 바닥포장, 석축 및 조경수 등 토지에 포함하여 평가함
-목록2 외부계단 및 계단실 등 건물에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51070 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리 298-50

용도: 단독주택

감정가: 283,906,560원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 212.00㎡ (약 64.13평)

건물면적: 176.46㎡ (약 53.38평)

건물 제시외면적: 20.60㎡ (약 6.23평)

1.3. 매각 및 주의사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 토지, 건물에 포함하여 평가된 사항(바닥포장, 석축, 조경수, 외부계단, 계단실 등)이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리에 위치하며, '홍천초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 상태를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건의 북동측 및 북서측으로는 왕복 2차선 아스팔트 도로 및 약 6미터 폭의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km), 침수위험지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 19일 접수된 김형기 채권자의 강제경매 개시결정(갑2)입니다. 해당 경매개시결정 등기부채권 총액은 54,208,218원입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, '물건명세서 참고사항'에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다 (다만, 등기부요약에는 지상권 관련 내용 없음).

3.2. 임차인 현황

* 김선화

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2025년 07월 24일

확정일자: 2025년 07월 24일

배당신고일자: 2026년 04월 03일

대항력: 없음

비고:

* 추성민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 07월 24일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: (정보 없음)

권리분석: 본 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수되는 보증금은 없을 것으로 보입니다. 그러나 보증금/차임이 0원으로 명시된 점은 특이사항으로, 향후 인수될 수 있는 금액이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (추성민 임차인의 보증금이 0원이므로, 현재 정보 기준으로 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 홍천군 홍천읍 희망리의 주택지대에 위치하며, 주변은 단독주택 및 소규모 공동주택이 밀집한 지역입니다. 근린생활시설도 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 현황

인근에 홍천초등학교가 위치하여 교육 관련 수요가 있으며, 일반적인 주택가 상권의 특성을 보입니다. 대규모 상업지구보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

홍천초등학교를 비롯한 교육시설과 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 환경

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 추성민이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과 상이하므로, 실제 인수될 수 있는 보증금이나 관련 권리관계를 신중하게 검토해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km), 침수위험지구에 해당하여 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

일괄매각 대상에 제시외 건물(20.60㎡)이 포함되어 있어, 해당 부분의 철거 또는 관리 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리에 위치한 단독주택으로, 홍천초등학교 인근의 주거지역에 소재합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있으나, 주거지로서의 기본적인 가치는 유지될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근 주거지대로서 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 단독주택으로서 독립적인 주거 공간 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 물건 종류가 상이합니다. 해당 정보에 따르면 2026년 5월 기준 7,700만원에서 8,000만원 사이의 거래가 있었습니다. 이는 본건의 감정가 283,906,560원과 비교 시 상당히 낮은 수준이며, 건물 면적당 시세로 환산해도 차이가 큽니다.

본건의 감정가는 토지 212.00㎡와 건물 176.46㎡ (제시외 20.60㎡ 포함)를 합산한 총면적 약 409.06㎡를 기준으로 산정된 것으로 보입니다. 제공된 주변 시세 정보만으로는 단독주택의 정확한 시장 가치를 파악하는 데 한계가 있습니다.

향후 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 선에서 검토해 볼 수 있으나, 대항력 있는 임차인(추성민)의 보증금/차임이 0원으로 기재된 특이사항을 고려하여 최종 입찰가 결정 시에는 추가적인 조사를 통해 인수될 수 있는 잠재적 비용을 파악하는 것이 중요합니다. 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 현재 시점에서 명확한 범위를 설정하기 어려우며, 추가적인 현장 조사와 시장 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.