나이스옥션 법원경매 천안 2025타경850 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 104동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "천안미라초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 상가, 단독주택, 공동주택 등이 섞여 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 아파트 내 14층 1404호로서, (사용승인일 : 1993.11.24) 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관,발코니 등)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 서부대로, 북측 및 동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(젤라유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안미라초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안미라초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경850 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 104동 14층1404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 167,000,000 원 (1억 6천 7백만원)

* 토지면적: 32.02㎡ (약 9.69평)

* 토지지분: 32.018㎡ (약 9.69평)

* 건물면적: 84.56㎡ (약 25.58평)

* 건물지분: 84.56㎡ (약 25.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치하며, "천안미라초등학교" 북측 인근입니다.

* 주변은 상가, 단독주택, 공동주택 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 서측으로는 서부대로, 북측 및 동측으로는 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접해 있어 도로망이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류됩니다.

* 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(젤라유치원, 천안미라초등학교), 절대보호구역(천안미라초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 11일 접수된 선영새마을금고의 근저당권(을14)입니다.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없습니다.

* 등기부채권 총액은 125,844,851원입니다.

1.3. 상권분석

* 주거, 상가, 단독주택이 혼합된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* 초등학교 및 유치원이 인접해 있어 교육 환경이 비교적 좋습니다.

* 대중교통 접근성이 양호하여 외부와의 연결성이 좋으나, 대로변에 인접한 점은 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 주변 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 104동 14층 1404호입니다.

* 아파트는 철근콘크리트 슬래브 지붕 구조이며, 1993년 11월 24일 사용승인되었습니다.

* 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기, 도시가스 공급설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

* 광명아파트는 총 20층 건물 중 14층에 위치하며, 전용면적 84.56㎡ (약 25.58평)입니다.

* 아파트 단지는 총 990세대이며, 지상 및 지하 주차 공간을 포함하여 총 362대의 주차가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 준공 후 약 30년이 경과한 노후 아파트이므로, 향후 시설 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 천안미라초등학교 및 젤라유치원 주변의 상대/절대보호구역에 해당하여, 특정 업종의 입점 제한이나 관련 규제가 있을 수 있습니다.

* 형식적 경매로 진행되므로, 일반 경매와는 다른 절차적 특수성이 있을 수 있습니다.

* 주변 도로(대로1류, 소로2류) 접함으로 인해 차량 소음 또는 대기 환경에 대한 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 서북구 쌍용동의 주요 도로에 인접하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교육 시설(초등학교, 유치원)과 근접해 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 감정가는 167,000,000원이며, 최근 동일 면적 유사 물건의 매매 사례가 존재합니다.

* 준공 연차가 오래되었으나, 기본적인 설비는 갖추어져 있으며, 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이고 인수되는 보증금 없는 임차인이 없어 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 천안시 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력을 고려한 장기 투자 관점.

* 안정적인 주거 지역 내 위치로 꾸준한 수요 기대.

* 인근 학교 및 편의시설과의 근접성으로 인한 실거주 가치.

* 일괄 매각을 통한 토지 지분 확보.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 면적(84.56㎡)의 광명아파트 2층 매물이 15,500만원에 거래되었으며, 10층 매물은 12,000만원에 거래되었습니다.

* 본건은 14층에 위치하며, 감정가는 167,000,000원 (16,700만원)입니다.

* 2층 매물의 거래가액(15,500만원)과 감정가(16,700만원)를 고려할 때, 14층의 가치를 감안하여 15,500만원 ~ 16,500만원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 보수적으로 접근 시 16,000만원 내외를 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.