나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12903 [1] 충청남도 아산시 배방읍 세출리 357 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송감정 · 평가일 2026.01.02

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로, 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

본건 건물은 1층 : 사무소(공실), 2층~3층 : 단독주택(다가구주택)(공실), 4층 : 옥탑 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 건물은 일반건축물대장이 존재하지 아니하는 건물로서 사용승인 가능성 등에 대해 경매입찰시 재확인 바랍니다.

물건 비고

1. 건물만의 매각.
2. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 유치권 관련 현수막이 게시 되어 있고, 백선홍이 공사대금 175,000,000원에 대하여 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명 함.
3. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명.
4. 사용승인을 받지 않은 건물임.
5. 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음(배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 천안지원 2025타경12903 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 세출리 357

용도: 근린주택

감정가: 387,630,900원

건물면적: 279.48㎡ (약 84.55평)

토지면적: 0.00㎡ (토지 별도 매각 또는 지분 미포함)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOO (유천신용협동조합으로 추정)

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물

1.2. 건물 이용 상태 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물. 외벽 석재붙임, 내벽 벽지 및 타일, 창호 샷시 이중 창호 등.

이용 상태: 1층 사무소(공실), 2층~3층 단독주택(다가구주택)(공실), 4층 옥탑.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 갖춤.

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 건물만 매각 대상입니다. 토지 소유권 또는 사용권에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 현황조사서상 건물에 유치권 현수막이 게시되어 있으며, 백선홍이 공사대금 175,000,000원에 대해 유치권 신고하였으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 본 건물은 사용승인을 받지 않은 건물입니다.

* 임대차 관계 미상의 임차인이 존재하며, 대항력 여지가 있습니다. (배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.)

2. 입지조건

* 충청남도 아산시 배방읍 세출리에 소재하며, 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

* 정확한 대중교통 접근성 및 인근 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 29일 접수된 유천신용협동조합의 근저당권(채권액 444,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 근저당권, 임의경매 등기 등은 소멸될 예정입니다.

* 소유권 보존 등기: 송민규 (2021.07.22)

* 유치권: 백선홍이 공사대금 175,000,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명하므로 인수 가능성이 있습니다.

* 법정지상권: 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 성립 시 건물 소유자가 토지 사용료를 지급하거나, 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사강백산업개발: 2021년 5월 3일 사업자 등록, 대항력이 있습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 특이사항으로, 이에 대한 실질적인 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 김서인: 2024년 6월 4일 전입, 대항력 없음, 보증금 0원.

* 유재형: 2024년 6월 4일 전입, 대항력 없음, 보증금 0원.

* 백선홍: 2021년 10월 12일 사업자 등록, 대항력 없음, 보증금 0원. (유치권 신고인과 동일 인물)

4. 상권분석

* 입력된 주변 매매/임대 JSON 정보는 '센스하임'이라는 다세대 주택 단지의 실거래 정보로, 본건 근린주택과는 건물 용도, 규모, 주소지(지번 324 vs 357) 등에서 차이가 있어 직접적인 비교 분석이 어렵습니다. 해당 거래(405,000,000원)는 인근 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

* 본건 소재지인 아산시 배방읍 세출리 일대는 지역 개발 현황 및 주요 도로망 등에 따라 상권 형성 정도가 다를 수 있습니다. 근린생활시설로서의 잠재력은 있으나, 상세한 상권 분석을 위해서는 지역 내 유동인구, 배후 수요, 경쟁 업종 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 도로망 이용 가능. 대중교통 이용 편의성은 현장 확인 요망.

* 편의시설: 상세 정보 부족. 지역 내 마트, 병원, 학교 등 편의시설 접근성은 현장 답사를 통해 파악해야 합니다.

* 주변 환경: 일반적인 주거/상업 지역 환경으로 파악되나, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (자체 검색 결과)

6. 잠재적 리스크

* 건물만 매각으로 인한 토지 사용권 미확보 가능성: 토지 소유권이 매각 대상에 포함되지 않아, 추후 토지주와의 관계 설정이 중요하며, 토지 사용료 발생 또는 건물 철거 등의 위험이 있을 수 있습니다.

* 불분명한 유치권 및 법정지상권: 백선홍의 유치권(175,000,000원) 및 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 부담이 발생할 수 있습니다.

* 미사용승인 건물: 건축물 사용승인을 받지 않은 건물이므로, 향후 법적 문제, 재산권 행사 제한, 거래 시 제약 등이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(주식회사강백산업개발): 보증금 0원임에도 대항력이 있다는 점은 이례적이며, 명확한 법적 관계 및 추가 부담 여부를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 4층 규모의 근린주택으로, 건물 면적이 넓다는 장점이 있으나, 건물만 매각되고 토지 사용권이 불분명하며, 유치권, 법정지상권, 미사용승인 건물 등 다수의 중대한 권리 및 하자 사항이 존재하여 투자에 신중해야 합니다. 특히, 미확인된 유치권과 법정지상권, 사용승인 미필 여부는 낙찰 후 상당한 부담이 될 수 있습니다. 또한, 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인의 존재는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 건물이 본 매각 대상이므로, 건물 자체의 상태 및 활용 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

* 만약 토지 사용 문제를 해결할 수 있는 방안(토지 매입, 장기 토지 임대차 계약, 법정지상권 무효 입증 등)을 마련하고, 유치권 및 임차인 문제를 명확히 정리할 수 있다면, 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 지역 개발 계획 등 외부적 요인을 고려하여 장기적인 시세 상승 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 미포함, 유치권, 법정지상권 불확실, 미사용승인 건물 등 상당한 위험 요소를 내포하고 있어, 감정가액(387,630,900원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 제공된 주변 시세 정보(센스하임, 다세대주택)는 본건 근린주택과 직접 비교하기 어렵습니다.

상기 위험 요소를 고려하여, 보수적으로 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 230,000,000원 ~ 270,000,000원

(참고: 상기 예상 입찰가는 현재 정보에 기반한 제안이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 법률 검토, 현장 조사, 권리 관계 확정 등을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.