나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51073 [1] 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리 112-2 희망삼보아파트 가동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리 소재 ‘홍천군청’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물(제가동) 내 제5층 제505호로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부타일마감 등, 창호 : 새시창호마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 3필 일단의 토지로, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복2차선도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

희망리 112-2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강룡사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마야유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(홍천괘석리사사자삼층석탑,희망리3층석탑,홍천향교(500M이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 희망리 114-1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강룡사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마야유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(홍천괘석리사사자삼층석탑,희망리3층석탑,홍천향교(500M이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 희망리 114-2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강룡사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마야유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(홍천괘석리사사자삼층석탑,희망리3층석탑,홍천향교(500M이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 의뢰목록 및 공부에 의거하였습니다. 나. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다. 다. 구분건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조에 의거, 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 거래가 이루어지는바, 토지와 건물의 구분 평가는 원칙적으로 곤란하나, 귀 요청 및 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 감정평가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 후첨 "구분건물 감정평가 명세표"에 기재하였는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

점유자 김승주는 이 사건 신청채권자이며, 대항력 있음(배당에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경51073 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 홍천군 홍천군 홍천읍 희망리 112-2 희망삼보아파트 가동 5층505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 44,000,000원

* 토지면적: 26.79㎡ (약 8.10평)

* 건물면적 (전용면적): 37.43㎡ (약 11.32평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

2. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리 소재 ‘홍천군청’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원), 제한보호구역(군사기지), 역사문화환경보존지역 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.

4.

* 선순위 권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 5월 9일 접수된 우리금융저축은행의 가압류입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 32,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 6일

* 확정일자: 2021년 12월 31일

* 대항력: 있음 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

* 인수 대상 권리: 을구 순위번호 8번 주택임차권(2025년 6월 11일 접수, 임차인 김 )은 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 특이사항: 점유자 김 는 본 사건의 신청채권자이며, 대항력을 갖추고 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 1999년 12월 9일 (김병철), 2002년 5월 30일 (임연희)

* 주택임차권: 2025년 6월 11일 (김 , 보증금 32,000,000원, 인수)

* 가압류 (말소기준권리): 2022년 5월 9일 (우리금융저축은행, 17,778,821원)

* 가압류 (말소): 2023년 1월 4일 (에스비아이저축은행, 37,054,581원)

* 강제경매 (말소): 2025년 12월 22일 (김 , 32,000,000원)

* 등기부채권 총액: 86,833,402원

4. 상권분석

4.

5.

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거 상권의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

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6.

* 교육시설: 인근에 강룡사유치원, 마야유치원 등 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 대중교통: 인근 노선버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.

7.

* 임차인 인수 위험: 점유자 김 는 신청채권자이면서 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 32,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 큰 위험이 존재합니다. 현재 등기부채권 총액 및 감정가를 고려할 때, 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 높습니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 폐문, 부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여 표준적인 설비 상태 및 도면에 의해 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 상이할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 향후 건물 신축, 증축, 리모델링 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.

8.

* 본 물건은 강원도 홍천군에 위치한 아파트로, 춘천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이자 신청채권자인 김 가 존재하며, 보증금 32,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 인수 비용이 감정가를 초과할 수 있는 높은 리스크를 안고 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후의 가압류 및 경매는 매각으로 소멸되지만, 임차인의 주택임차권은 인수 대상입니다.

8. 투자 포인트

8.

9.

* 감정가가 44,000,000원으로 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다.

* 인근 지역의 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 만약 임차인 관련 리스크를 성공적으로 관리하고 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.

10.

* 본 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 산정합니다.

* 현재 감정가 44,000,000원에서 인수해야 할 것으로 예상되는 임차인의 보증금 32,000,000원을 제외하면, 다음과 같이 계산됩니다.

* 예상 입찰가: 44,000,000원 (감정가) - 32,000,000원 (인수 보증금) = 12,000,000원

* 유의사항: 위 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 고려한 계산 방식에 따른 것이며, 실제 입찰 시에는 물건의 시장 가치, 추가 조사 결과, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 임차인과의 명도 협상 및 잔액 인수 여부 등을 면밀히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.