나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5683 [1] 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 지1층비101호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "하남시청소년수련관" 남측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센 터, 판매시설, 나대지 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교 통사정 보통임.

건물의 구조

2022. 03. 28. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 중 지1층 비101호, 3층340호, 5층510호로서, 외벽: 외장석재 붙임 마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

- 기호 1(지1층B101호): 공장. - 기호 2(3층340호): 기숙사로 이용 중임. - 기호 3(5층510호): 사무실로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설, 중앙난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 장발형 토지로서 지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 등으 로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 노폭 약 15~20m의 아스콘 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m ~15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 공공주택지 구<공공주택특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요 [예솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,보전산지<산지관 리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행 령제14조의3제1호)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가 대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 관계인의 부재로 미상임. - 기타 해당사항 없음.

물건 비고

공부상 지식산업센터 및 지원시설이나 현황 공장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1.기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경5683 (1)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 지1층비101호

건물명: 미사동일넥서스

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장, 복합 용도)

건축물 사용승인일: 2022.03.28

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 중

구분: 지하 1층 비101호

면적:

토지면적: 29.22㎡ (약 8.84평)

건물면적: 119.21㎡ (약 36.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 334,000,000원

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 2.건물 구성

총 층수: 지하 4층, 지상 10층

총 호실 수: 348호

총 연면적: 28,942.11㎡ (약 8,751.26평)

대지권 비율: 59.95% (전체 대지면적 대비 건물 연면적 비율)

주요 용도: 공장 (지식산업센터), 지원시설 (근린생활시설, 기숙사)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 현황

본 물건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "하남시청소년수련관" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 지식산업센터, 판매시설, 나대지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건(지1층B101호)은 공부상 지식산업센터 및 지원시설이나, 현황 공장으로 이용 중에 있습니다.

건물 전체적으로는 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물은 남측 및 동측으로 노폭 약 15~20m의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (미사지구)에 해당합니다.

인접 도로로는 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m)가 있습니다.

토지이용 관련 제한사항으로는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(예솔유치원), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등이 있습니다.

또한, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 매수 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 관계인의 부재로 임대차 관계(보증금, 차임 등)는 미상입니다.

주의: 임대차 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 별도의 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 을1) 근저당권 (하나은행, 2022-05-10 접수, 636,000,000원)

본 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1) 근저당권 (하나은행)

* 을2) 근저당권 (주식회사정송)

* 갑3) 가압류 (정재훈)

* 갑4) 가압류 (이성주)

* 갑5) 임의경매 (하나은행)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당사항 없음)

등기부채권 총액: 1,350,040,000원

3.3. 특이 권리사항

본 물건은 유동화 물건으로, 신탁 등기 관련 사항이 있을 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 소유권이전 1번 신탁등기 말소 기록이 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 미사지구는 신도시 개발에 따라 상업 및 업무 시설이 집약된 지역입니다.

지식산업센터, 판매시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있으며, 지속적인 개발로 인해 미래가치 상승 잠재력이 높은 지역입니다.

4.2. 주변 주요 시설

인근에 "하남시청소년수련관"이 위치하여 지역 내 공공시설로서의 역할을 하고 있습니다.

주변으로는 다양한 소매점, 식당, 금융기관 등 생활 편의시설이 분포되어 있습니다.

본 물건 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (2024년 7월 10일 기준)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비, 지하 주차장 시설, 중앙난방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 다양한 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

본 물건은 상대보호구역으로 지정된 예솔유치원이 인근에 위치하고 있습니다. (세부 사항은 교육지원청 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 이용 상태와 공부상 용도 불일치

본건(지1층B101호)은 공부상 지식산업센터 및 지원시설로 등재되어 있으나, 현황 공장으로 이용 중입니다.

이는 건축법 위반에 해당할 수 있으며, 이행강제금 부과, 용도 변경의 어려움 등 행정적 제재의 가능성이 있습니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건은 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 절차를 수반할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 미상

관계인의 부재로 인해 임대차 보증금 및 차임 등 세부적인 임대차 현황 파악이 어렵습니다.

인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 토지거래계약허가구역

본 물건 소재지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 매각 후 소유권 이전 등기 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물의 지식산업센터 내 구분 건물입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

인수되는 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 존재합니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 용도와 현황 이용 상태의 불일치로 인한 행정 제재 가능성입니다. 따라서 본 물건의 실질적인 가치는 현황 용도(공장)에 따른 활용 가능성과 관련 법규 준수 여부에 따라 결정될 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 및 현대적인 시설

2022년에 사용 승인된 신축 건물로, 최신 건축 기준 및 설비를 갖추고 있어 유지보수 부담이 적습니다.

지식산업센터 및 지원시설 용도로 계획되어 있어 다양한 사업 활동에 활용 가능성이 있습니다.

8.2. 미사지구의 미래가치

수도권 내 신도시로 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 미사지구에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

우수한 교통망을 바탕으로 수도권 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

8.3. 명확한 권리 관계

말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려사항

감정가: 334,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 가장 큰 특징은 공부상 용도와 현황 이용 상태의 불일치(지식산업센터 vs 공장)이며, 이로 인한 행정 제재 가능성, 용도 변경의 어려움, 이행강제금 부과 가능성 등을 신중하게 검토해야 합니다.

또한, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 시간 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

유동화 물건이라는 특수성을 감안한 추가적인 법률 검토도 필요합니다.

9.2. 입찰가 산정

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 분석, 행정 제재 가능성 평가, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 감정가(334,000,000원)를 기준으로 하되, 상기 언급된 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 평가하여 입찰가격을 산정해야 합니다. 본건의 특수성을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.