나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35415 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 610-3 명성그랜드빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천남중학교" 북서측 인근의 명성그랜드빌라 단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택 등이 혼재한 주택지대로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2001. 08월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 콘크리트평슬라브지붕 4층건 다세대주택 건물 내의 3층 301호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:칼라샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 완경사지며, 현황 다세대주택 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택은 북측 및 서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(부천남중), 상대보호구역(샛별유치원), 상대보호구역(성주초), 상대보호구역(해아유치원), 절대보호구역(샛별유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트, 연립,다세대(2025.8.25.`2026.8.25))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35415 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 610-3 명성그랜드빌라 3층 301호

용도: 다세대주택

건축물용도: 공동주택 (2001년 8월 사용승인)

건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬라브지붕 4층 건물 중 3층

전유부분 면적: 54.10㎡ (약 16.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 23.96㎡ (약 7.25평)

토지지분: 23.96㎡ (약 7.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 과밀억제권역

토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.25. ~ 2026.8.25.) - 허가 기간 만료

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

171,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 명성그랜드빌라 단지 내에 있으며, 북서측 인근에 부천남중학교가 있습니다. 주위로는 동일한 형태의 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 각종 차량의 진출입이 용이하여 자가용 이용도 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건물은 북측 및 서측으로 공도와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김인서)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-11

확정일자: 2021-04-02

배당신고일자: 2023-06-07

대항력: 없음

* 임차인: 이주희

보증금: 0원

차임: 600,000원

전입일자: 2024-10-10

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 안산세무서장의 압류 (등기부갑구 7, 2022-04-04 접수)

매각으로 인하여 위 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인 이주희와 주택도시보증공사는 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸됩니다.

3.3. 등기부요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 매매, 임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다양한 권리 변동이 확인됩니다. 2023년 6월 7일에 접수된 주택임차권(김인서, 160,000,000원)은 말소 예정입니다. 2022년 4월 4일 접수된 안산세무서장의 압류가 말소기준권리가 됩니다. 등기부채권 총액은 약 2,231,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 송원씨티홈 (2012년 건축, 72.14㎡): 2026년 7월 260,000,000원 거래

* 한마음아트빌(B동) (2000년 건축, 56.9㎡): 2026년 7월 155,000,000원 거래

* 에젤리움 (2021년 건축, 30.58㎡): 2026년 7월 270,000,000원 거래

본건은 2001년 건축된 54.10㎡(약 16.36평)의 다세대주택으로, 유사 연식 및 면적인 한마음아트빌(56.9㎡, 155,000,000원)과의 비교 시, 감정가 171,000,000원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 에젤리움의 높은 평당가(약 882만 원/㎡)는 소형 신축 빌라 특성을 반영한 것으로 보이며, 본건과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

4.2. 최근 거래 동향

최근(2026년 7월) 인근 지역에서 다양한 면적과 연식의 다세대주택이 거래되었습니다. 거래 금액대는 155,000,000원에서 270,000,000원까지 분포하며, 이는 주택의 신축 연차, 면적, 입지 등에 따라 큰 편차를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건이 소재한 송내동은 주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 교육시설

물건지 북서측 인근에 부천남중학교가 위치해 있습니다. 또한, 상대 보호구역으로 지정된 샛별유치원, 성주초등학교, 해아유치원이 인근에 있어 자녀 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 명성그랜드빌라 및 부천남중학교 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 일부 검색 자료에서는 부천 지역 내 대장동, 오정동 일대 등에 하수처리장, 폐기물처리장 등 혐오시설이 밀집해 있다는 내용이 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 (허가 기간 만료)

본 물건은 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 허가 기간이 2026년 8월 25일부로 만료되었습니다. 이는 해당 기간 내에는 외국인 등의 토지 거래 시 허가를 받아야 했음을 의미하며, 현재는 허가 없이 거래가 가능합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항이 언급되어 있어, HUG의 채권 회수 방식이나 물건 인수 조건에 대한 구체적인 내용을 추가로 확인해야 할 필요가 있습니다.

6.3. 대항력 없는 임차권

등기부상 주택임차권이 존재하나, 임차인 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 인수되는 임차 보증금은 없습니다. 다만, 임차인 이주희의 경우 보증금 정보는 없으나 차임이 발생하고 있어, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 유의사항

감정평가서 요약에 '임대관계 사항은 미상임'이라고 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 주택도시보증공사 및 이주희의 정보가 기재되어 있습니다. 정확한 현황 파악을 위해서는 별도의 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 2001년에 건축되어 비교적 연식이 있으나, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 부천남중학교 인근에 위치하며 대중교통 이용도 편리합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 비교적 깨끗한 상태입니다.

7.2. 권리관계 명확성

제시된 권리분석에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 표기 등 일부 정보에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 비교적 양호한 주거 입지 및 교통 여건

* 말소 기준 권리 이후 권리 소멸로 인한 권리 관계의 명확성

* 인수 부담이 없는 임차권 (대항력 없음)

* 인근 시세 대비 합리적인 감정가

8.2. 고려사항

* 건축 연차가 20년 이상 경과하여 리모델링 또는 수리가 필요할 수 있음

* HUG 인수조건 변경 등 채권자 관련 세부 사항 추가 확인 필요

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 예상가

제공된 최근 매매 사례(2026년 7월)와 본건의 감정가(171,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 유사 면적 및 연식의 한마음아트빌(56.9㎡, 155,000,000원) 거래 사례와 감정가 사이에서 시세가 형성될 것으로 보입니다. 본건의 건물 면적(54.10㎡)에 최근 시세를 적용하면 약 147,370,000원(한마음아트빌 평당가 적용)에서 190,000,000원(송원씨티홈 평당가 적용, 면적 환산 시) 범위 내에 있을 것으로 추정됩니다.

9.2. 최종 제안가

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 인수 부담은 없습니다. 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여, 현재 시세 및 물건 상태를 감안할 때 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.