나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53704 [1] 경기도 하남시 학암동 661 위례효성해링턴타워 18층1811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수도 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 학암동 소재 "위례중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 대 형마트, 점포, 음식점 등 각종 상업용빌딩, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 양호하고, 노선 버스 정류장 및 지하철 역과의 거리 및 운행여건 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 18층 1811호로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평탄한 토지로서 집합건축물(오피스텔, 제1,2종근린생활시설 등) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 대로1류, 대로3류, 소로2류, 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류 (폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한 구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(위례고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(위례중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(위례초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역(위례중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관 리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(위례)<택 지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8 .25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트, 연립,다세대)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2025.08.29일 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2025카임 50317)으로 2025.09.01일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

1. 오피스텔로 이용중임.
2. 전세사기피해자특별법에 의하여 전세사기피해자 우선매수권행사 있음(단, 우선매수권행사는 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53704 (1)

소재지: 경기도 하남시 학암동 661 위례효성해링턴타워 18층1811호 (신규 등록 주소: 경기도 하남시 위례대로 190 (학암동))

용도: 오피스텔

감정평가액: 151,000,000원

토지 면적: 8.16㎡ (약 2.47평)

건물 면적: 24.20㎡ (약 7.32평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

건물 정보:

* 사용승인일: 2016년 9월 8일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 3층, 지상 20층 중 18층

* 총 호실 수: 1225호

* 건폐율: 40.44%

* 용적률: 399.98%

2. 1.1. 입지조건

주변 환경: 경기도 하남시 학암동 "위례중학교" 북측 인근에 위치하며, 오피스텔, 대형마트, 점포, 음식점 등 다양한 상업용 빌딩과 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 및 지하철역과의 거리, 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 접근성: 단지 주변으로 대로1류, 대로3류, 소로2류, 중로1류 등 다양한 폭의 도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례지구)에 속해 있습니다.

3. 1.2. 권리분석

경매 기본 현황:

* 사건번호: 성남지원 2025타경53704 (1)

* 강제경매 채권자: 오OO

* 말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 강제경매개시결정 (2025타경53704)

임차인 현황:

* 임차인: 오윤하 (오 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원 (전세)

* 전입일자: 2021년 7월 20일

* 확정일자: 2021년 7월 2일

* 배당신고일자: 2025년 9월 1일

* 대항력: 있음

권리 분석 요약:

* 을구 3번 순위 주택임차권(오윤하, 170,000,000원)이 존재하며, 등기부등본 상 말소 예정 사항과 달리 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 임차보증금 잔액은 매수인이 인수해야 함을 명확히 하고 있습니다. 이는 배당으로 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우를 의미합니다.

4. 1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 오피스텔, 대형마트, 점포, 음식점 등 상업용 빌딩과 아파트가 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

토지이용계획: 준주거지역 및 지구단위계획구역(위례지구)으로 지정되어 있어, 오피스텔 및 근린생활시설 등 상업 활동이 활발한 지역적 특성을 보입니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 비행안전구역(전술) 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 주거 및 상업용 오피스텔 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

5. 1.4. 생활정보

건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 18층에 위치하며, 내외부 마감 상태가 양호하고 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

교육 환경: 본건 북측 인근에 위례중학교가 위치하며, 위례고등학교, 위례초등학교 등이 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다. 다만, 학교 주변의 상대/절대 보호구역에 해당됩니다.

교통 편의: 차량 접근성이 우수하며, 인근 대중교통 시설 이용이 편리하여 직주근접 및 생활 편의성이 높습니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 을구 3번 주택임차권(오윤하, 170,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 배당 절차에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 금액을 매수인이 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

전세사기 피해자 우선매수권: 전세사기피해자특별법에 따라 우선매수권 행사가 가능하나, 1회에 한정됩니다. 이는 경매 진행 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

토지거래허가구역: 본 물건은 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 토지거래허가구역에 포함되어 있습니다. 매수인이 해당되는 경우, 관련 절차를 확인해야 합니다. (현재 시점 2026년 9월 17일 기준으로 허가구역에 해당됨)

7. 1.6. 종합 의견

본 물건은 위례 신도시 지역에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통, 생활 편의성은 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 임차인의 배당 현황 및 실제 인수될 보증금액을 면밀히 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다. 전세사기피해자 우선매수권 행사 여부 또한 중요한 고려 사항입니다.

8. 1.7. 투자 포인트

뛰어난 입지: 위례 신도시 내 핵심 지역으로, 향후 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 및 차량 접근성이 우수하며, 주변에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

수익형 부동산 가능성: 임차인 이슈가 명확하게 해소될 경우, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건과 동일 면적(24.2㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 5월 4일 및 5일에 각각 150,000,000원, 135,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정평가액은 151,000,000원입니다.

인수 보증금 고려:

* 을구 3번 주택임차권(오윤하)의 보증금은 170,000,000원이며, 이는 최근 거래가 및 감정평가액보다 높은 수준입니다.

* 물건명세서 상 해당 임차보증금 잔액은 매수인이 인수해야 하는 것으로 명시되어 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치에서 인수될 것으로 예상되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 145,000,000원

해당 예상 입찰가는 최근 거래가 및 감정가 수준을 반영하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 감안하여 보수적으로 산정되었습니다. 실제 입찰 시에는 배당 절차에서의 임차인 보증금 변제율 및 전세사기피해자 우선매수권 행사 여부 등을 최종 확인하여 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 임차 보증금이 전액 배당되지 않고 인수될 경우, 실제 총 매입 비용은 입찰가 + 인수 보증금 잔액이 되므로, 이를 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.