나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53683 [1] 경기도 광주시 신현동 477-99 엔떼빌플러스103 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현3리 복지회관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택 등의 주거용 부동산이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사 지붕 지상4층 건물중 2층 202호로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 필지 북측으로 노폭 약 6미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신현동 477-99 :계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 김세연의 우선매수권 행사는 1회에 한함(전세사기피해자가 우선매수권신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53683 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 477-99 엔떼빌플러스103

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사 지붕 지상 4층 건물 중 2층 202호

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 223,000,000원

토지 면적: 62.23㎡ (약 18.82평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 52.08㎡ (약 15.75평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현3리 복지회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택 등이 소재하는 주거용 부동산 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지 인근으로 제반 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 소유권 이전 및 근저당권, 압류 등이 등기되어 있었습니다.

말소기준권리: 2021년 7월 15일 접수된 송인병 근저당권 (120,000,000원) 입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김세연 (김 )

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 2월 25일

확정일자: 2021년 2월 23일

배당신고일자: 2025년 3월 5일

대항력: 있음

비고: 임차인은 전세사기피해자로, 우선매수권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리(근저당권)보다 선순위인 임차권(을구 9번, 김세연)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다. 따라서 임대차보증금 180,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

기타 갑구의 압류 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(전용면적 약 52.25㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 1일에 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 223,000,000원이나, 실제 유사 면적의 거래가는 이보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 감정가와 시장 시세 간의 괴리가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 총 4층 건물 중 2층에 해당합니다. 외벽은 페인트 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 도시가스 설비, 급배수 위생 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 및 혐오시설에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 주거용 부동산이 밀집한 지역이므로 일반적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 김세연(김 )의 대항력 있는 임차권입니다. 보증금 180,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 해당 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실질적인 매수 부담으로 작용합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

임차권 외 다른 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상되나, 법원 집행 과정에서의 변동 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

감정평가액 대비 실거래가 낮은 점은 향후 시세 차익 실현에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 관련 절차 및 이행 여부에 따라 입찰 과정이 복잡해질 수 있습니다.

7. 투자 포인트

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수해야 하는 조건으로 인해, 입찰가를 산정할 때 총 매수 부담액을 신중하게 고려해야 합니다. 만약 권리 분석을 통해 낙찰 후 인수해야 할 금액(임차보증금)을 고려한 입찰가로 경쟁력 있게 낙찰받는다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 최근 유사 면적 물건의 시세가 130,000,000원 수준인 점을 감안할 때, 감정가 223,000,000원 대비 상당한 가격 메리트가 없다면 신중한 접근이 필요합니다. 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 여부 및 배당 결과 등을 면밀히 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.

9. 예상 입찰가

대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 매수 부담액은 입찰가 + 인수 보증금이 됩니다.

본 물건의 감정가는 223,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 223,000,000원 - 180,000,000원 = 43,000,000원

이는 입찰가 43,000,000원에 보증금 180,000,000원을 인수할 경우 총 매수 부담액이 감정가 수준인 223,000,000원이 되는 것을 의미합니다. 그러나 최근 유사 면적의 실거래가가 130,000,000원임을 고려하면, 실제 시장 가치와 인수 금액을 감안했을 때 입찰가를 더욱 보수적으로 책정하거나, 투자 가치가 낮다고 판단될 경우 유찰을 고려할 수 있습니다. 따라서, 투자의 위험성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.