나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53706 [1] 경기도 광주시 능평동 654-17 헤븐하우스7차 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두남 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건내 102호로서, 외벽 : 세멘몰탈위 치장벽돌 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감. 창호 : 알미늄샷시 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 온은정)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53706 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 654-17 헤븐하우스7차 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 235,000,000원

토지면적: 57.88㎡ (약 17.51평)

건물면적: 51.71㎡ (약 15.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, "능평초등학교" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 다세대주택이 밀집한 전형적인 주택지대입니다.

교통으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 4층 건물 중 1층에 해당하며, 내부 및 외부 마감 상태는 일반적인 수준으로 평가됩니다.

토지는 완경사지에 평탄하게 조성된 사다리형이며, 공동주택 부지로 활용되고 있습니다.

남동측으로는 약 6미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경53706)으로, 접수일자는 2023년 9월 4일입니다.

등기부등본상 채권 총액은 180,000,000원(임차보증금)이며, 말소 예정인 권리가 다수 존재합니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박 (박지현)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 7월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있어, 매각 후에도 명도되지 않고 거주할 수 있는 상황입니다.

* 임차인: 온 (온은정 / 주택도시보증공사)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 25일

* 확정일자: 2021년 8월 25일

* 배당신고일자: 2023년 9월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

최근 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 5월 거래 사례 (약 17.5평, 2013년식, 3층): 160,000,000원

* 2026년 5월 거래 사례 (약 19.8평, 2012년식, 1층): 164,000,000원

* 2026년 5월 거래 사례 (약 17.2평, 2019년식, 4층): 247,000,000원

본 건의 전용면적은 51.71㎡(약 15.64평)이며 1층입니다.

비교적 연식이 유사한 1층 매물(약 19.8평, 2012년식)이 164,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 대략 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

2019년식 신축 건물이 247,000,000원에 거래된 것은 연식 및 상태 차이로 보이며, 본 건의 감정가(235,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 능평초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통편의: 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 광주시 주요 지역 및 인근 도시로의 이동이 편리합니다.

* 생활환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공하며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(박지현) 존재: 임차인 박지현은 2024년 7월 17일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 매각 후에도 해당 임차인이 명도되지 않은 상태로 거주할 수 있음을 의미하며, 보증금 회수 의무는 없으나 명도 진행 시 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

* HUG 확약서 효력: 임차인 온은정(주택도시보증공사)은 2026년 6월 1일부로 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인이 임차권 인수의 부담이 없음을 시사하나, 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 법률 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 파악된 임차인 외에 다른 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 235,000,000원입니다.

권리 분석상 임차인 온은정(주택도시보증공사)의 임차권은 HUG의 확약서에 따라 대항력이 소멸될 것으로 예상되어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

다만, 임차인 박지현의 경우 보증금은 없으나 대항력이 있어 명도 대상이 될 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인 및 대비가 필요합니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확성: HUG의 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 안정적 주거지: 능평초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

감정가는 235,000,000원이나, 주변 실거래가 분석 결과 본 건의 시장 가치는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서 감정가보다 낮은 금액으로 입찰하는 것이 유리합니다.

특히, 1층이며 연식이 있는 점을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 150,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 박지현의 명도 가능성 및 예상 명도 비용, 향후 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.