나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35417 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 121-3 한빛하우스 디동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하는 "원미초등학교" 북서측 인근에 위치하 며, 부근일대는 본건과 유사한 다세대주택 등 공동주택과 일부 단독주택 및 주상용 등으로 형성된 주택지대로 주위환경 대체로 보통시됨.

교통상황

대상건물까지 제차량 접근 가능하며, 도보로 약 3분여정도 소요되는 부천로변에 시내버스정 류장이 소재하고 남서측 근거리의 지하철 1호선(경인선) 부천역까지 도보로 약 15분정도 소 요되는 바 제반 교통상황 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물내 4층 403호 단위세대로 2003년 10월 27일 사용승인 되었으며, 외벽: 변색벽돌 치장쌓기 등 내벽: 벽지도배 및 타일치장 등 창호: 새시이중창 구조임.

이용상태

공동주택(원룸형태의 다세대주택)으로 이용중임.(별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비와 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 부근지대와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 8미터 정도의 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 토지는 제2종일반주거지역으로 소로2류(폭 8m~10m)(접합)이며, 가축사 육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미초-부 천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이고 기타 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가 구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으나 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되 어있음. - 현장조사시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인 은 도면 및 외부관찰과 탐문 등에 의한 점 참고하시기 바람. - 대상건물은 북서측으로 근접한 필지(121-1,7,8)에 소재하는 3동과 함께 A ~ D동으로 구분 되어 있으며, 대상건물 3호라인은 1,2호라인 출입구와 다른 별도 출입구를 사용하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35417 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 121-3 한빛하우스 디동 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 95,000,000원

토지면적: 10.90㎡ (약 3.30평)

건물면적: 19.59㎡ (약 5.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, "원미초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 본건과 유사한 다세대주택 등 공동주택과 일부 단독주택 및 상가주택 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 도보 약 3분 거리에 시내버스정류장이 있습니다.

* 지하철 1호선 부천역까지 도보로 약 15분 소요되는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 12일 안산세무서장의 압류 (체납징세)

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 2022년 4월 12일: 안산세무서장 압류 (말소기준권리)

* 2023년 9월 21일: 전상엽의 주택임차권 등기 (96,000,000원) - 등기부상 '말소'로 표기됨.

* 2023년 9월 27일: 부천시 압류

* 2025년 12월 19일: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (96,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전상엽)

* 보증금: 96,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 30일

* 확정일자: 2021년 9월 6일

* 배당신고일자: 2023년 9월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 전 의 경우, 대항력이 없어 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 임차권 등기 또한 말소 예정입니다. 따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 임차권 및 강제경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 선순위 임차권이 있다고 명시되어 있으나, 등기부상 해당 임차권은 '말소' 예정이며, 법원 자료상 '대항력 없음'으로 표기되어 있어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 주택 밀집 지역으로, 소규모 다세대주택이 주를 이루고 있습니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 비슷한 시기에 건축된 주변 다세대주택의 경우 61.17㎡ 면적이 171,000,000원 (약 2,795,000원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

* 이는 본건의 감정가(95,000,000원 for 19.59㎡, 약 4,849,000원/㎡) 대비 상대적으로 낮은 시세를 형성하고 있음을 시사합니다. 소형 면적임을 감안하더라도 비교 대상 거래가와 시세 차이가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주거지로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 원미초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 대중교통 이용이 용이하여 부천역 상업지구 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 지역입니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 유효)

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항이 있을 수 있으므로, 경매 진행 시 HUG의 정책을 확인해야 합니다.

* 선순위임차권 (주의): 표면상 '선순위임차권' 표기가 있으나, 등기부 및 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 확인되어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 권리 관계는 더욱 면밀한 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 정확한 내부 구조 및 이용 상태는 도면 및 외부 관찰, 탐문을 통해 파악해야 합니다.

* 건축물 정보: 2003년 준공 건물로, 연식이 다소 있는 편입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 소형 면적(19.59㎡)이 특징입니다. 원미초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 환경은 무난한 편입니다. 권리 관계상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없다는 점이 긍정적입니다. 그러나 감정가 대비 주변 실거래가 정보의 시세 차이가 존재하며, 토지거래허가구역이라는 점, 내부 확인이 어려운 점 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 소형 면적으로 투자 및 임대 수익 목적에 적합할 수 있음.

* 역세권 (부천역 도보 15분) 접근성 보유.

* 감정가 대비 시세 차이 발생 시 저가 매수 기회 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 95,000,000원이며, 채권액 또한 96,000,000원으로 높게 형성되어 있습니다.

주변 실거래가 분석 결과, 유사 시기 건축된 건물의 경우 ㎡당 약 2,700,000원 ~ 2,800,000원 수준의 시세를 보이고 있습니다. 본건의 면적(19.59㎡)을 적용하면 약 53,000,000원 ~ 55,000,000원의 시세가 추정됩니다.

그러나 감정가가 95,000,000원으로 책정되었고, 임차인의 보증금이 96,000,000원으로 이는 채권액과 거의 일치합니다. 대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 중요합니다.

시세와의 괴리가 크므로, 경매 절차 및 유찰 여부에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

보수적으로 접근하되, 현재 시세 추정치와 감정가 사이에서 전략적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

권리 분석상 인수 부담이 없고, 시장의 저평가 가능성을 고려하여 감정가의 약 85% 수준인 80,000,000원에서 85,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가 결정 시에는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 최종 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.