나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53565 [1] 경기도 광주시 경안동 47-16 유진펠리스 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재, "광주중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 (다세대주택), 근린생활시설, 근린공원, 도서관 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건 동은 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재한바, 제반 교통 상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호로서, 외벽 : 외장석 등 마감. 창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.(후첨"호별배치도 등"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 "공동주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 경기도광주하남 교육지원청에 별도?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립 승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26. ~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 강민주)로부터 2026.04.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 경안동 47-16 유진펠리스 2층 201호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53565 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다.

감정가는 260,000,000원이며, 토지면적은 41.25㎡ (약 12.48평), 건물면적은 63.31㎡ (약 19.15평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 2019년 8월 12일 사용승인된 유진펠리스로, 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 경안동에 소재하며, "광주중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택(다세대주택), 근린생활시설, 근린공원, 도서관 등이 형성된 지역으로, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 대체로 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주중학교, 광주초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 특별대책지역에 속하며, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나 현재는 기간이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 7월 14일에 접수된 나영운 근저당권(36,000,000원)입니다.

이 외 등기부상 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정으로, 낙찰 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (양도전: 강 )

- 보증금: 276,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 1월 22일

- 확정일자: 2020년 12월 11일

- 배당신고일자: 2023년 2월 27일

- 대항력: 없음 (주택도시보증공사(양도전: 임차인 강민주)로부터 2026.04.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되어 대항력이 포기되었습니다.)

- 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권.

* 노종호

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 3월 10일

- 대항력: 없음

- 비고:

인수되는 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 경기도 광주시 경안동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 광주중학교, 광주초교, 근린공원, 도서관 등이 있어 주거 편의성이 높습니다.

최근 인근 지역의 다세대/빌라 매매 정보를 살펴보면, 2026년 5월 6일 거래된 2006년식 57.2㎡(약 17.3평) 빌라가 1억 6천 8백만원에 거래되었습니다.

본 건은 2019년 준공된 63.31㎡(약 19.15평) 도시형생활주택으로, 비교적 신축이며 면적이 넓어 해당 실거래가보다 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

제공된 JSON 정보에는 "경기주택B동"(1987년식, 46.62㎡, 5,900만원), "황제빌라A,B동"(1994년식, 69.57㎡, 1억 2,200만원), "현아트빌"(2006년식, 57.2㎡, 1억 6,800만원) 등의 거래 사례가 있습니다. 이러한 사례들은 본건과 직접적인 비교는 어렵지만, 주변 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 본건 동측으로 왕복 2차선 도로가 소재하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 도서관 등 생활 편의시설이 인근에 있습니다.

* 교육시설: 광주중학교, 광주초교 등이 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 특징은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경과 관련된 임차인 강민주 건입니다.

임차인 강민주는 확약서를 통해 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력을 인수하지 않음을 의미합니다.

그러나 HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용과 HUG의 최종 책임 범위를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 확약서의 이행 여부 및 HUG의 보증금 지급 책임 범위 등을 반드시 추가 확인해야 합니다.

또한, 2026년 8월 25일부로 만료된 토지거래계약허가구역 지정 이력이 있었으므로, 과거 토지 취득 시 제한이 있었던 점을 참고할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 경안동에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년 준공되어 건물이 비교적 신축이라는 장점이 있습니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위의 다수의 권리가 존재하며, 임차인 강민주의 대항력이 포기된 것으로 확인되어 낙찰 후 인수할 권리가 없는 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서와 관련된 추가적인 확인이 필수적이며, 이를 통해 최종 인수 조건 및 잠재적 위험을 정확히 파악해야 합니다.

주변 환경은 주거 및 근린시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 토지 및 건물 일괄매각으로 소유권 확보 용이

* 임차인 대항력 포기로 인한 권리관계 명확성

* HUG 관련 조건 변경을 통한 잠재적 이익 기대 (단, 철저한 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원입니다.

인수되는 임차 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

주변 유사 물건들의 최근 시세(2026년 5월 거래 기준, 57.2㎡ 빌라 1억 6,800만원)를 고려하고, 본 건이 63.31㎡ 면적에 2019년식 신축임을 감안할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 상회할 가능성이 있습니다.

HUG 관련 확약서 내용의 정확한 해석과 최종 인수 조건에 대한 추가 확인이 필요하나, 현재 파악된 정보와 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원

상기 예상 입찰가는 현 시세와 권리 분석 내용을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 물건의 입찰가 등을 면밀히 검토하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.