나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5501 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 44-29 채안하우스 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동소재 도당중학교 북동측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 2층 203호로서 외벽:석재타일 마감등. 창호:하이샤시 창호.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당고-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경5501 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 44-29 채안하우스 2층 203호

건물 용도: 다세대주택

토지 면적: 31.03㎡ (약 9.39평)

건물 면적 (전용): 58.59㎡ (약 17.73평)

건물 전체 면적 (집합건축물대장 기준): 786.69㎡ (약 238.05평)

건물 층수: 6층 건물 중 2층

건축 허가일: 2020년 8월 24일

사용 승인일: 2022년 4월 20일

감정가: 378,000,000 원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

2.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 도당중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태: 본건 남동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 용도지역: 제2종일반주거지역

- 도로: 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

- 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역 (도당고, 도당중, 부천북고), 과밀억제권역

특이 사항: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 유효기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

1.2. 권리분석

2.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 29일 접수된 농협은행주식회사의 근저당 (채권 최고액 344,080,000원) 입니다.

등기부 현황:

- 소유권 이전 (신현아, 2022-08-29)

- 소유권 이전 2번 신탁 등기 말소 (주식회사 채안하우징, 2022-08-29)

- 근저당 (농협은행주식회사, 2022-08-29) - 말소기준권리

- 임의경매 개시 결정 (농협은행, 2025-12-22, 사건번호 2025타경5501)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 관련 개요는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

2.3. 상권분석

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 한신빌라라동 (1988년 건축, 34.74㎡): 2026년 7월 15일, 250,000,000원 (약 720천원/㎡)

* 노블랜드 (2010년 건축, 47.86㎡): 2026년 7월 5일, 144,000,000원 (약 301천원/㎡) - 거래가 outlier 가능성 있음

* 베스트빌4차 (2014년 건축, 52.15㎡): 2026년 7월 3일, 238,000,000원 (약 456천원/㎡)

분석 결과: 대상 물건(채안하우스, 58.59㎡)은 건축 허가(2020년) 및 사용 승인(2022년)을 받은 비교적 신축 건물로 판단됩니다. 주변 비교 대상 건물 중 건축 연도가 가장 최신인 '베스트빌4차'(2014년 건축, 52.15㎡, 2.38억원)의 거래가를 기준으로, 대상 물건의 현 시세는 약 2.7억원에서 3.2억원 사이로 추정됩니다. 이는 대상 물건의 신축성을 고려한 추정치입니다.

1.4. 생활정보

2.4. 생활정보

교육 시설: 도당초등학교, 도당중학교, 부천북고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (상대보호구역으로 지정되어 있음)

편의 시설: 주위로 아파트, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 취득 시 관할 지자체의 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가 절차가 지연되거나 거부될 경우 계약이 무효가 될 수 있으므로, 사전에 허가 가능 여부를 확인해야 합니다. (허가 유효 기간: 2026년 8월 25일까지)

임대차 관계 불확실: 현재 임차인 현황이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

감정가와 시세 간 괴리: 감정가(3.78억원) 대비 현재 추정되는 시장 시세(약 2.7억~3.2억원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황 또는 건물 상태 평가가 현재와 다를 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

2.6. 종합 의견

물건 요약: 본건은 경기도 부천시 도당동에 위치한 비교적 신축급(2020-2022년 준공 추정) 다세대주택 2층 203호로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 농협은행의 근저당이 말소기준권리이며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

장점: 상대적으로 신축 건물에 해당하여 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다. 주위 환경이 주거 지역으로 형성되어 있으며, 교육 시설 접근성도 양호합니다.

단점: 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요합니다. 임대차 관계가 불분명하며, 감정가와 현재 시장 시세 간의 차이가 커 투자 결정에 신중함이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.7. 투자 포인트

신축급 주택의 가치: 비교적 최근에 준공된 건물이라는 점에서 노후 주택 대비 선호도 및 유지보수 비용 측면에서 유리할 수 있습니다.

유찰 시 저가 매수 기회: 감정가 대비 시장 시세가 낮은 편으로, 유찰을 통해 낙찰가율이 낮아진다면 시세차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

토지거래허가구역 해제 후 가치 상승 기대: 2026년 8월 25일 토지거래허가구역 지정이 해제되면, 부동산 거래의 제약이 완화되어 향후 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.8. 예상 입찰가

시세 분석 기반 예상가: 제공된 최근 실거래가 자료와 대상 물건의 신축성을 고려할 때, 현재 시장 시세는 약 2.7억원에서 3.2억원 사이로 추정됩니다.

감정가 대비 고려사항: 감정가(3.78억원)가 현재 추정 시세보다 높게 형성되어 있습니다. 토지거래허가구역이라는 점과 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

제시 예상 입찰가: 310,000,000 원

산정 근거: 본 예상 입찰가는 현재 추정되는 시장 시세 범위(2.7억~3.2억)의 상단 부분과 감정가(3.78억)를 종합적으로 고려하여 책정되었습니다. 비교적 신축 건물이라는 점과 토지거래허가구역이라는 특수성을 감안하되, 시장 시세를 반영하여 보수적인 접근을 하고자 합니다. 최종 입찰가는 유찰 횟수 및 경쟁 상황에 따라 유동적으로 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.