나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35404 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 329-7 신우해피빌 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "송내1동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 제4층 제401호 외벽: 드라이비트 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 배수 시설, 개별난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 329-7번지에 소재하는 신우해피빌 나동 4층 401호 다세대주택입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경35404 (1)이며, 감정가는 200,000,000원입니다. 토지 면적은 41.73㎡(약 12.62평)이고 건물 면적은 64.48㎡(약 19.50평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다. 건물은 2009년에 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

주위환경으로는 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, "송내1동행정복지센터" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내역세권), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 7월 22일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑6)입니다. 등기부등본 상 소유권 이전, 압류, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 본 건의 강제경매 개시 결정(주택도시보증공사, 2025-12-19, 갑17)은 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어, 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 263,794,510원입니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(김진민)가 보증금 187,000,000원, 차임 0원으로 2021년 3월 31일에 전입하였으며, 확정일자는 2021년 3월 5일입니다. 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되었으며, 을구 7번 주택임차권등기는 말소 예정이나 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 송내 역세권 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 본건은 다세대주택으로 구성된 지역에 위치하며, 기본적인 주거 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변에 행정복지센터, 상업시설 등이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주변 시설: 지도 및 외부 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 시 관련 허가 절차를 준수해야 합니다. 해당 구역의 지정 기간(2026년 8월 25일까지)을 확인하고 절차를 이행해야 합니다.

* 임차인 권리 확인: 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있고 인수 보증금이 없는 것으로 판단되나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부 등 최종적인 권리 소멸 및 임대차 관계를 재확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 주거 지역 내에서의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가 2억원 대비 건물 면적 64.48㎡(약 19.5평)는 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 토지거래허가구역이라는 점은 취득 시 유의해야 할 사항입니다. 송내 역세권 지구단위계획구역에 포함되어 있어 장기적인 관점에서 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 송내 역세권 지구단위계획구역 포함으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 보증금 인수 부담 없는 임차인으로 인한 투자 안정성.

* 주거 밀집 지역으로 비교적 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 57~60㎡)의 주택들이 2025년 12월 기준으로 1억 5천 5백만원에서 2억원에 거래되었습니다. 신풍맨션(A동, 59.66㎡)은 2억원, 리마빌비동(57.23㎡)은 1억 6천 9백만원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(64.48㎡)과 감정가(2억원)를 고려할 때, 주변 시세는 1억 7천만원에서 2억 1천만원 수준으로 형성될 것으로 예상됩니다.

토지거래허가구역이라는 점과 임차인 관련 최종 확인 필요성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최소 입찰가 (감정가 80%): 160,000,000원

* 적정 입찰가 (시세 반영): 175,000,000원 ~ 195,000,000원

* 투자 전략: 시세 하단부 또는 감정가 이하에서 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.