나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35433 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1168-2 베네피아오피스텔 15층1513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천시청역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 관공서, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선 "부천시청역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 15층 건물내 제15층 제1513호로서, (사용승인일: 2004.04.14) 외벽: 외장용석재붙임 마감등, 창호: 샷시창호 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 너비 약 25미터 내외, 북측으로 너비 약 15미터 내외, 동측으로 너비 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(중동지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (경기국제통상고 - 교육청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (상대보호구역 (성빈센트유) [기타사항은 부천 교육지원청문의]) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35433 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1168-2 베네피아오피스텔 15층1513호

용도: 오피스텔

감정가: 101,000,000원 (일억일백만원)

토지면적: 4.02㎡ (약 1.22평)

건물면적: 30.59㎡ (약 9.26평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.1. 건물 상세 정보

건물명: 베네피아오피스텔

사용승인일: 2004년 04월 14일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

총 층수: 지하 5층, 지상 15층

해당 호수: 15층 1513호

전용면적: 30.59㎡ (약 9.26평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천시청역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설, 관공서, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "부천시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구)에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)의 포장도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(갑5, 2025년 12월 23일 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오은지 (주택도시보증공사)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 31일

* 확정일자: 2022년 05월 24일

* 배당신고일자: 2024년 08월 01일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상 을구 1번 주택임차권(오은지, 150,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 총 채권액 (말소기준권리 기준)

말소기준권리인 강제경매 채권액은 150,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 특성

본 물건은 부천시청역 역세권에 위치한 중심상업지구 내 오피스텔입니다. 주변에 관공서, 상업시설, 업무시설, 주거시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고, 이는 오피스텔의 임대수요 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

4.2. 주변 환경

인근에 부천시청, 현대백화점, CGV 등 편의 및 문화시설이 잘 갖추어져 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 7호선 부천시청역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 부천시청, 병원, 은행, 쇼핑몰 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

5.2. 주변 환경 조사

주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 업무, 상업, 주거 시설이 혼재된 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 기간 내에 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 함을 의미하며, 외국인 또는 특정 거래 유형의 경우 추가적인 절차나 제한이 따를 수 있습니다. 경매 취득 시 허가 절차 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 임차권

임차인 오은지 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되며, 보증금도 0원으로 계산되어 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권'이라는 특이사항은 관련 기관(주택도시보증공사)의 확약서 등에 근거하여 말소되는 것으로 처리될 예정이나, 잠재적인 이슈가 될 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

건축물대장 상 토지이용계획에는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지구 및 구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 관한 사항은 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시청역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 임대 투자 가치가 높은 편입니다. 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 거래될 가능성이 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 관련 조건 변경 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 관련 법규 및 특이사항에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 7호선 부천시청역 도보 1~2분 거리의 초역세권.

* 편리한 생활 환경: 부천시청, 현대백화점, CGV 등 관공서 및 편의시설 인접.

* 우수한 교통망: 서울 및 수도권 주요 지역으로의 쾌속 교통망.

* 안정적인 임대 수요: 중심상업지구 내 풍부한 배후 수요.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 101,000,000원이며, 최근 인근 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 층수 및 조건에 따라 69,500,000원에서 105,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건은 15층으로 비교적 고층이며, 전용면적 30.59㎡입니다.

토지거래허가구역 지정(2025.8.26.~2026.8.25.)이라는 점은 거래 시 일부 제약이 될 수 있으나, 경매 절차상 실거주 의무가 발생하지 않는다는 점에서 투자 수요가 있을 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 문제가 말소 예정으로 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 101,000,000원 (일억일백만원)으로 제안합니다. 시장 상황 및 경매 분위기에 따라 보수적으로 접근하거나, 적극적으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.