나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35406 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 220-18 신성베네치아 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "심원중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택과 구옥의 단독주택이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 중 2층 201호로서 외벽 : 치장벽돌 및 드라이비트 마감 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 승강기, 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 세장형의 공동주택 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 소로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독.다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25)). 기호2 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독.다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35406 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 220-18 신성베네치아 2층201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 330,000,000원

토지면적: 42.02㎡ (약 12.72평)

건물면적: 70.62㎡ (약 21.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 소재하며, "심원중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 동유형의 다세대주택과 구옥의 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

남측으로 소로의 포장도로와 접해있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022-04-07)

본건 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

주택임차권 (을구 6번, 조은옥)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않습니다.

채권자(주택도시보증공사)가 강제경매를 신청하였으며, 임차인(조은옥)과 동일 기관으로 확인됩니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 525,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

주변은 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 중학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 실거래가 수준은 2026년 3월 기준 약 18,000만원에서 22,500만원 수준으로 확인되었습니다. 다만, 이는 면적 및 건축 연도가 상이하므로 직접 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 중 2층 201호 (도시형생활주택)

건축물대장상 사용승인일: 2016년 8월 23일

내외부 마감: 치장벽돌 및 드라이비트 외벽, 벽지 내벽, 하이샤시 창호 등

설비: 위생 및 급배수, 승강기, 도시가스 시설 등

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 기간 내 매수 시 토지거래허가 절차가 필요합니다. (대상: 단독.다가구, 아파트, 연립, 다세대)

임차인 정보 불일치: 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 및 등기부상 말소 처리되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 조은옥의 대항력 유무에 대한 정보가 상이하므로, 관련 사실관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 또한 확인해야 합니다.

주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2016년에 건축된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 건물 상태는 양호한 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 권리관계 및 거래 절차상의 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

등기부상 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 관련 정보의 상이함은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도(2016년)를 가진 신축급 건물이라는 장점이 있습니다.

주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

경매 감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

HUG 관련 채권으로 경매가 진행되어, 권리관계 정리가 비교적 명확한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 330,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 본건 건물 면적(70.62㎡)을 고려할 때 3.3㎡당 매매가는 약 450만원 ~ 480만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 예상 시세는 약 318,000,000원 ~ 338,000,000원 범위로 산출됩니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지)이 남아있는 점, HUG 인수조건 변경 사항 등을 고려할 때, 입찰 시점에 변동성이 있을 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 90% 수준에서 100% 수준을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 297,000,000원 ~ 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.