나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35428 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 335 건양펠리스 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내촌고가교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 3층 303호로서, 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지 거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35428 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 335 건양펠리스 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

면적:

* 토지: 28.04㎡ (약 8.5평)

* 건물: 46.97㎡ (약 14.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2013년 (사용승인일 2014-05-08)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 303호

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 오정구 내동 '내촌고가교' 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 속하며, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래허가구역: 본건은 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 대상 토지(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 2월 28일 김해세무서장의 압류 등기입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부 요약에 따르면, 대부분의 권리(압류, 임차권 등)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

예상 인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. (제공된 정보만으로는 지상권 존재 여부를 명확히 알 수 없습니다.)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (황병만)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 2월 18일

* 확정일자: 2021년 1월 28일

* 배당신고일자: 2023년 6월 14일

* 대항력: 없음.

* 비고: 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을3)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 현재 정보상 대항력이 없으므로 보증금 인수 위험은 낮은 것으로 보이며, '인수 보증금 합계'도 0원으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 경기도 부천시 오정구 내동의 주거 지역에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 환경입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

'내촌고가교' 인근에 위치하며, 북측으로 약 6m 도로에 접해 있어 접근성은 양호한 편입니다.

본건이 속한 제2종일반주거지역은 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주거 지역 내 위치하여 기본적인 편의시설(마트, 편의점, 식당 등) 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 있으나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 도로망을 통해 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 매수인이 비수도권 거주자이거나 외국인일 경우, 토지거래허가 절차가 필요할 수 있습니다. (본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가 대상입니다.)

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 채권 관련 인수 조건 변경 사항이 있을 수 있으므로, 경매 진행 시 HUG 측과의 구체적인 인수 조건 및 절차 확인이 필요합니다.

선순위임차권 (주의): 비록 등기부상 임차권이 말소 예정이고 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 실제 점유 및 계약 관계는 복잡할 수 있어 추가 확인이 권장됩니다. (다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 현재까지 파악된 정보로는 인수 부담이 없는 것으로 보입니다.)

건물 노후화: 2013년 건축물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 시설: 특정 혐오시설이 인근에 직접적으로 확인되지는 않았으나, 일반적인 주거 지역의 환경을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적은 편입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 명확하지 않은 부분 등은 주의 깊은 확인이 필요합니다.

제공된 시세 정보는 타 단지 거래 사례로, 본 건과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 감정가 대비 시세 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

다세대주택 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

강제 경매로 진행되어 채권자의 적극적인 매각 의지가 반영될 수 있습니다.

권리 분석상 명확한 인수 부담이 적어 비교적 안전한 투자가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

감정가: 201,000,000원

주변 시세 분석:

* 제공된 주변 매매 사례는 본건과 동일한 건물이 아닌, 인근 지역의 다른 다세대 주택 거래 정보입니다.

* 성진그린타운2동 (69.54㎡, 2003년식, 3층): 150,000,000원 (약 215,700원/㎡)

* 성원하이빌(1동) (50.7㎡, 2008년식, 5층): 115,000,000원 (약 226,800원/㎡)

* 복사골빌라(349-11) (59.89㎡, 1998년식, 1층): 175,000,000원 (약 292,200원/㎡)

* 본 건의 건물 면적은 46.97㎡ (약 14.2평)입니다.

* 주변 시세는 평당 약 71만원 ~ 97만원 수준으로 파악됩니다.

* 본 건의 감정가는 201,000,000원으로, 평당 약 141만원 수준으로, 주변 시세와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가 제안:

* 주변 시세와 본 건의 면적, 건물 상태, 경매 특이사항 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보증금 인수 금액이 0원으로, 실질적인 인수 금액은 낙찰가와 세금, 부대비용이 될 것입니다.

* 주변 평균 시세(약 70~80만원/평)를 적용하여 본 건의 전용면적(46.97㎡, 약 14.2평)에 대한 예상 시세는 약 99,400,000원 ~ 137,740,000원 범위로 추정됩니다.

* 다만, 본 건은 감정가(201,000,000원)가 주변 시세보다 높으므로, 경매 특이사항(토지거래허가구역, HUG 인수조건 등)과 실제 권리관계 재확인 필요성을 감안하면, 현재 시세로는 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 시세 및 현황 재확인 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.