나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35419 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 205-33 제이와이팰리스 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 위치하는 "전철7호선춘의역" 남측인근의 "제이와이팰리스" 12층 1205호로서 주위는 공업용부동산, 오피스텔 등이 혼재하는 지역인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

남동측으로 접한 소로를 통하여 부천로에 연계되며 인근에 버스정류장, 7호선춘의역 등이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건내 12층 1205호로서 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일 : 2017.08.07.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터, 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역) , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-444호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

공부상 오피스텔로서 등기사항전부증명서에 "주택임차권"등기가 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35419 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 205-33 제이와이팰리스 12층1205호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2017년 8월 7일

감정가: 304,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.12㎡ (약 5.78평)

토지 지분: 19.1193㎡ (약 5.78평)

건물면적: 69.46㎡ (약 21.02평)

건물 지분: 69.46㎡ (약 21.02평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 위치하며, 지하철 7호선 춘의역 남측 인근에 자리한 "제이와이팰리스" 오피스텔 12층 1205호입니다. 주변 지역은 공업용 부동산과 오피스텔이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

단지 남동측으로 소로가 접해 있으며, 이를 통해 부천로와 연계됩니다. 인근에 버스 정류장이 소재하고 지하철 7호선 춘의역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕 12층 건물 내 12층에 해당하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽 역시 몰탈 위 페인팅으로 마감되었습니다. 창호는 샤시 창호로 시공되었습니다. 토지는 오피스텔 부지로 이용 중인 사다리형의 토지입니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

주변에는 다양한 업무시설 및 상업시설이 분포하고 있으며, 7호선 춘의역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 공업용 부동산 지역이 혼재되어 있어 일부 소음이나 먼지가 발생할 수 있으나, 주거 및 업무 환경에 치명적인 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 22일자 부천시의 압류(갑6)입니다. 본건 등기부등본상의 권리 총액은 1,525,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김가희)

보증금: 325,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 17일

확정일자: 2021년 8월 17일

배당신고일자: 2023년 9월 21일

대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

비고:

주의사항: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기(주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출)가 언급되었으나, 집합건물 등기부요약 상 해당 임차권(을3)은 말소 처리되었으며, 말소기준권리보다 후순위인 것으로 확인됩니다. 또한, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 통상적인 경매 절차상 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 등 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사주영토건 (2017.08.16)

* 소유권이전: 김경환 (2017.09.25)

* 주택임차권: 김가희, 금325,000,000원 (2023.09.21, 말소)

* 소유권이전: 강진욱 (2021.09.29)

* 압류: 부천시 (2022.11.22, 말소기준권리)

* 가압류: 주택도시보증공사, 금1,200,000,000원 (2023.07.17, 말소)

* 압류: 안산시 (2025.05.12, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사, 325,000,000원 (2025.12.19)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 춘의동 일대는 지하철 7호선 춘의역을 중심으로 업무, 상업, 공업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 역세권 오피스텔로서 직주근접의 이점을 가지며, 주변 산업단지 및 업무지구의 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 주변 시세

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 JY팰리스 오피스텔의 전용면적 약 67~68㎡대의 매물이 2025년 6월 22억 8천만원, 2026년 6월 25억원에 거래되었습니다. 또한, 49.66㎡ 면적의 경우 2026년 4월 17억 5천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이러한 최근 거래 사례들을 바탕으로 볼 때, 본건(69.46㎡)의 현 시세는 약 24,000만원에서 26,000만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 7호선 춘의역이 도보권 내에 위치하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 단지 주변으로 상업시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 밀집 지역 및 업무지구와 인접하여 직주근접성이 우수합니다. 12층 고층부에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 아파트, 연립, 다세대 등 주거용으로 이용 시 토지거래허가 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다. 경매 절차 자체에 직접적인 영향은 없을 수 있으나, 향후 소유권 이전 및 용도 변경 시 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 언급 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항이 존재합니다. 등기부상 주택임차권이 말소 처리된 점, 인수 보증금 합계가 0원인 점을 종합적으로 고려할 때, 임차인의 권리가 소멸될 가능성이 높으나, HUG의 구체적인 인수 조건 및 관련 확약서 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 사항은 본건 거래의 핵심 요소 중 하나입니다. 이는 HUG가 본 건과 관련된 채무 또는 자산을 인수하거나 특정 조건을 제시했을 가능성을 시사하며, 계약 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 춘의역 역세권에 위치한 JY팰리스 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편의성이 우수합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 12층 고층부라는 장점을 가지고 있습니다. 임차인 관련 사항 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 리스크 요인이 존재하지만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 거래의 불확실성을 해소하는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원인 점은 입찰에 유리한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 7호선 춘의역 도보권, 역세권 오피스텔.

* 향상된 조망: 12층 고층부로 일조 및 조망권 유리.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리는 소멸 예상.

* 임차 보증금 부담 없음: 인수 보증금 0원으로 초기 자금 부담 경감.

* HUG 관련 긍정적 효과 기대: HUG의 개입으로 거래 불확실성 해소 가능성.

9. 예상 입찰가

제시된 최근 매매 사례(약 24,000만원 ~ 26,000만원) 및 본건 건물의 층수(12층)를 고려하고, 인수 보증금(0원) 부담이 없다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근으로는 약 25,000만원에서 27,000만원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 감정가(30,400만원) 대비 높은 가격이나, 시장 시세의 상단부 및 층수 프리미엄을 반영한 가격입니다. HUG 인수조건 변경 사항 및 토지거래허가구역 관련 추가 확인 후 최종 입찰가 결정이 필요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 물건 확인 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.