나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35403 [1] 경기도 김포시 사우동 328-8 씨동 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "사우고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 "사우역(김포시청)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2017.12.22) 외벽: 외장용 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(사우고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사우초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 1 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금224,000,000원 -점유개시일: 2021.08.30 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

소재지: 경기도 김포시 사우동 328-8 씨동 6층602호

용도: 도시형생활주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 602호

사용승인일: 2017년 12월 22일

특이사항: 정비구역, 재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 24.22㎡ (약 7.33평)

토지 지분: 24.217㎡ (약 7.33평)

건물면적: 40.59㎡ (약 12.28평)

건물 지분: 40.588㎡ (약 12.28평)

전용면적: 40.59㎡ (약 12.28평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 227,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

사건번호: 부천지원 2025타경35403 (1)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 김포시 사우동 "사우고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사 유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임 [cite: report].

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 "사우역(김포시청)"이 소재하여 교통상황은 양호함 [cite: report].

사우동 지역은 김포시청, 김포종합운동장 등 행정 및 공공시설이 밀집해 있어 원도심의 중심지 역할을 하고 있으며, 김포골드라인 사우역을 중심으로 상권 및 학원가가 형성되어 젊은 층의 거주 수요가 많은 지역임.

2.2. 건물 구조 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 602호이며, 2017년 12월 22일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 외장용 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창호임 [cite: report].

공동주택(도시형생활주택-다세대주택)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있음 [cite: report].

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

지역 지구: 도시지역, 제1종일반주거지역

도시관리계획: 고도지구(공항고도제한 해발 112.86m~371.43m 미만), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(사우고등학교, 사우초등학교), 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용 중임 [cite: report].

인접 도로상태: 남서측 노폭 약 10미터, 북동측 노폭 약 5미터 도로에 접함 [cite: report].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전, 신탁 등기 말소 이력 및 압류(김포시, 국민건강보험공단), 강제경매(주택도시보증공사) 등 다수의 권리 변동 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사(채권액 248,631,471원)의 강제경매 개시 결정 등기(2025-12-19 접수)입니다 [cite: report].

3.2. 임차인 현황 및 대항력

등기사항전부증명서상 을구 순위 1번으로 "주택임차권"이 설정되어 있습니다.

임차인: 주택도시보증공사 (남재탁)

보증금: 224,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 30일

확정일자: 2021년 08월 11일

배당신고일자: 2023년 10월 11일

대항력: 없음 [cite: report].

임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 "남 "으로 표기합니다.

임차인 보증금 224,000,000원, 차임 0원.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

을구 순위 1번 주택임차권 등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었고, 집합건물 등기부 요약상 '말소'로 표시되어 있어 인수되지 않을 것으로 판단됩니다 [cite: report].

따라서, 본 건 매수인이 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

사우동 지역은 김포시청, 김포법원 등 행정기관 밀집 지역으로, 김포골드라인 사우역을 중심으로 상업 시설 및 학원가가 잘 발달되어 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

특히 사우역 역세권 반경 500m 이내에 5,199세대가 분포하고 있으며, 인근에 법원, 시청, 고등학교 등이 있어 직장인 및 학생 수요가 꾸준합니다.

풍무역세권 개발 호재와 함께 구도심 전체의 개발 기대감이 높아지고 있으며, 이는 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 사우역(김포시청역)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다 [cite: report].

* 교육: 사우고등학교, 사우초등학교가 인근에 위치하며, 김포고등학교도 가까워 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 김포시청, 김포법원 등 공공기관이 인접해 있으며, 상업시설과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 시설: 인근에 사우근린공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 정비구역 및 재정비촉진지구 지정: 해당 지역은 재개발 가능성이 있으나, 사업 진행 과정에 따라 개발 계획 변경, 사업 지연 등 불확실성이 존재할 수 있습니다 [cite: report].

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등의 특정 경우, 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 규제가 존재합니다 (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) [cite: report].

* 고도지구: 공항 고도 제한 구역으로, 건축물의 높이에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 해당 건물은 이미 준공되어 직접적인 영향은 크지 않을 수 있습니다 [cite: report].

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 사우동 역세권에 위치한 신축(2017년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 및 교통, 생활 편의시설 측면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 특히 재정비촉진지구로 지정되어 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 분석상 특이사항 및 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 재개발 사업 진행 상황에 따른 변수는 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 김포골드라인 사우역 도보 이용 가능 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 양호한 생활 인프라: 주변에 학교, 관공서, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 개발 잠재력: 정비구역 및 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 신축 건물: 2017년 준공된 비교적 신축 건물로 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 권리상 안전함: 매수인이 인수할 권리나 임차 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 227,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보 중 가장 유사한 건으로, 2016년 준공된 "에비뉴A동B동"(258-4번지) 53.22㎡, 5층이 2026년 7월 15일에 180,000,000원에 거래되었습니다 [cite: report]. 이를 기준으로 환산 시, 본 건(40.59㎡, 6층)의 시세는 약 137,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 추정됩니다.

다만, 본건은 6층으로 5층보다 선호도가 높을 수 있으며, 감정평가액(227,000,000원)과 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려할 때, 시장에서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 치열한 입찰 경쟁이 예상됩니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 안전 마진 확보 및 낙찰 가능성을 고려한 예상 입찰가는 195,000,000원으로 산정합니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.