나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35408 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 454-1 풍경소리 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.12.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천공업고등학교"남측에 위치하며, 주변은 동 유형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중 교통여건은 보 통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제4층 제402호로서, (사용승인일:2010.10.06) 외벽: 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로의 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<송내동 454-1>, <송내동 454-2> 공통 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천고-부천교육지원 청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별유치원-부천교육지원청문의)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성주초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(부천공고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독 ,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 북측으로 '판넬조 판넬지붕 다용도실'이 설치되어 있음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35408 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 454-1 풍경소리 1동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 203,491,000원 (2억 349만 1천원)

토지면적: 35.91㎡ (약 10.86평)

건물면적: 52.14㎡ (약 15.77평)

건물 제시외면적: 9.94㎡ (약 3.01평) - 판넬조 판넬지붕 다용도실

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천공업고등학교" 남측에 위치하며, 주변은 유사한 유형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 2필지의 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 세로의 진입로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 송내 역세권 지구단위계획구역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역 (각종 학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김민솔)

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-16

* 확정일자: 2021-07-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 제시외 건물 포함.

* 임차인 김 (주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 해당 임차권은 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.2. 2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 압류 (서울지방고용노동청장, 2023.01.02. 접수)

* 기타 권리: 본건 등기부등본 상의 모든 권리(압류, 주택임차권, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없습니다.

* 총 채권액: 199,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 송내동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 부천공업고등학교 및 인근 학교들이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변에 송내어울마당과 같은 문화 복지 시설이 있어 주민들의 문화생활을 지원합니다.

* 송내역이 인근에 위치하고 버스 노선이 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부천의 주요 상업 시설 및 교통 허브와 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 부천공업고등학교, 샛별유치원, 성주초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 의료시설: 검색 결과 상으로는 특정 대형 병원이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 부천 시내의 종합병원을 이용하는 데 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다.

* 문화/여가: 송내어울마당 등 주민 편의 시설이 근거리에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. (허가구역 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 관련 사항은 계약 진행 시 추가 확인이 필요합니다. 이는 HUG가 채권자이므로 경매 절차 및 향후 소유권 이전 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 외 별도로 판넬조 판넬지붕의 다용도실(9.94㎡)이 존재하며, 이는 매각에 포함되므로 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 주변 시설: 본건 소재지 주변에는 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 송내동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 일부 행정적 절차와 특이사항이 존재하므로 이에 대한 사전 확인 및 대비가 필요합니다. 또한, 제시외 건물 포함 여부도 현장 방문을 통해 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 안전한 투자가 가능합니다.

* 역세권 지구단위계획구역: 송내 역세권 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 주거 및 교육 환경: 학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건들의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 대략 1억 5천 5백만원에서 2억 7천만원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 감정가는 2억 349만 1천원이며, 건물이 2010년 사용 승인되어 비교적 신축에 속하나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 추가적인 고려 사항이 있음을 감안해야 합니다.

이에, 현재 시장 상황과 본건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 2억 349만 1천원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 감안하여 1억 9천만원 ~ 2억 1천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 토지거래허가 절차에 대한 상세 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.