나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35431 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 다세대 등이 소재하는 주거지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

가장형의 평지로서 단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 포장세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 신충섭지분(46.1㎡)에 대한 감정평가임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 1980.07.18) 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감. 내벽 : 벽지 및 내부인테리어 마감 등. 창호 : 하이섀시 창호임.

이용상태

현장조사일 현재 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비,도시가스 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

감정평가의견 I-5참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35431 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 194-14

용도: 단독주택

감정가: 222,159,200원

토지면적: 92.20㎡ (약 27.9평)

토지지분: 46.1㎡ (약 13.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 204.98㎡ (약 62.01평)

건물지분: 204.98㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 희망1자산대부관리유한회사

특이사항: 토지거래허가구역, 재정비촉진지구, 대항력있는임차인, 지분매각

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 다세대 주택 등이 소재하는 주거지역으로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

* 형태 및 이용상태

가장형의 평지로, 현재 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건은 북측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원미초), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 - 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 25일자 희망1자산대부관리유한회사 가압류(갑17)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 19일자 국민건강보험공단 압류(갑3)입니다.

강제경매 개시결정일은 2025년 12월 22일입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 신창섭

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-03-02, 대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 상태에서 대항력이 있어, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 71,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-06-15, 확정일자: 2018-05-14, 배당신고일자: 2026-01-15, 대항력: 있음

비고: 보증금 7,100만원에 대한 배당 신고가 되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계

제공된 정보에 따르면 인수 보증금은 0원입니다. (단, 위 대항력 있는 임차인 관련 사항은 별도 확인 및 주의 필요)

* 주요 등기 현황

토지 등기부상 소유권 이전, 지분 이전, 가압류, 강제경매, 압류 내역이 있습니다.

건물 등기부상 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 내역이 있습니다.

등기부채권 총액은 6,901,157원입니다.

4. 상권분석

상권분석

* 주위 환경

본건은 단독주택, 근린생활시설, 다세대 주택 등이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 시세

최근 매매 사례(2026년 3월 기준)를 분석한 결과, 동일 지역 내 다세대 주택의 경우 다음과 같은 가격대를 보였습니다.

- 2016년 준공, 전용면적 50.82㎡ 다세대: 23,500만원

- 2003년 준공, 전용면적 59.59㎡ 다세대: 17,500만원

- 1981년 준공, 전용면적 37.62㎡ 다세대: 8,600만원

* 분석

제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 제한적입니다. 하지만 동일 지역(원미동)의 주거용 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 건물 면적이 204.98㎡(약 62평)으로 비교적 크지만, 1980년에 준공되어 연식이 오래된 점을 고려해야 합니다. 감정가 2억 2,215만 9,200원은 단독주택으로서의 가치와 규모를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교통

차량 접근이 용이하고, 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 교육

원미초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 편의시설

주거 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

신창섭 임차인은 보증금과 차임이 미상인 상태에서 대항력이 존재하며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 한국토지주택공사 역시 대항력이 있으나, 보증금(7,100만원)에 대한 배당 신고가 되어 있어 절차에 따라 처리될 가능성이 높습니다.

* 토지 지분 매각

본건은 토지의 46.1㎡(약 13.95평) 지분만 매각 대상이므로, 전체 토지에 대한 소유권 행사 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래허가구역

해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 잔금 납부 시 토지 거래 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

* 건물 노후화

1980년 준공된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높으며, 이에 따른 수리 및 유지보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 재정비촉진지구

재정비촉진지구에 속해 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치한 단독주택으로, 주거 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 건물 노후화, 토지 지분 매각, 토지거래허가구역 지정, 그리고 특히 대항력 있는 임차인(특히 보증금/차임 미상인 신창섭)의 존재는 본건의 주요 리스크 요인입니다. 잠재적 투자자는 이러한 권리 관계 및 제반 사항을 면밀히 조사하고, 예상되는 명도 비용 및 추가 수리 비용 등을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 재정비촉진지구 지정은 장기적인 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 입지: 원미초등학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 가치: 주변 시세와 비교하여 리모델링을 통한 가치 상승 여력을 평가해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 222,159,200원

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

* 고려사항:

- 대항력 있는 임차인(특히 보증금/차임 미상)으로 인한 명도 리스크 및 추가 비용 발생 가능성.

- 건물 노후화로 인한 수리 및 리모델링 비용 부담.

- 토지 지분 매각으로 인한 소유권 행사의 제한.

- 토지거래허가구역 내에서의 거래 절차 및 시간 소요.

* 분석:

본건은 대항력 있는 임차인, 건물 노후화, 토지 지분 매각 등 여러 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 주변 다세대 주택 시세가 1억 원대 후반에서 2억 원대 초반임을 감안할 때, 감정가 2억 2천만 원은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 반영하고, 명도 가능성 및 예상 수리비를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원 (1억 5천만원 ~ 1억 8천만원)

(주의: 이는 일반적인 분석에 기반한 예상이며, 실제 낙찰가는 경매 당일의 경쟁 상황, 추가 정보 확보 여부, 임차인과의 협상 결과 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 철저한 사전 조사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.