나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14001 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북동측 인근에 지하철5호선 화곡역여 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 12층건중 6층 602호로서 외 벽: 화강석등 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,화재탐지시설,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 6필지 일단의 부정형으로 오피스텔 및 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약40m, 남서측으로 약8m, 남동측으로 약3m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,5토지: 제3종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),도로(접함),가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면),상대보호구역(2015.03.24),대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지 거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31),건축선 (2019.04.03). 기호3,4,6토지: 제3종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역,수평표면 구역(수평표면),상대보호구역(2015.03.04),대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m),과밀억제권역.토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래 계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14001 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 333,000,000원

토지면적: 10.43㎡ (약 3.15평)

토지지분: 10.43㎡

건물면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

건물지분: 28.62㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물정보:

* 준공연도: 2021년 (JSON 데이터 기반)

* 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

* 규모: 지하 0층, 지상 12층 중 6층 602호

* 총 세대수: 64호 (JSON 데이터 기반, 102동 기준)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택과 상업 업무시설 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건 북동측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 위치하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 비교적 양호합니다. 차량 진입도 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

* 등기부현황:

* 소유권보존: 주식회사아리온산업개발 (2021-08-11)

* 소유권이전: 오승훈 (2022-03-22)

* 주택임차권: 이진희 (2023-10-23 접수, 334,000,000원, 말소)

* 압류: 강서세무서장 (2023-02-07), 강서구 (2023-11-03), 양천세무서장 (2025-11-14)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-19, 334,000,000원, 말소)

* 임차인 분석:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이진희)

* 보증금: 334,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-22

* 확정일자: 2022-02-16

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 처리되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 또한, "주의사항" 및 "특별매각조건"에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수되는 권리 (보증금): 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인 관련 보증금을 인수하지 않습니다.

* 총 부채액 (등기부상): 334,000,000원

4. 상권분석

* 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 편의성이 높으며, 오피스텔 및 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 활용: 오피스텔로서 주거 및 업무용으로 활용 가능하며, 역세권의 이점을 바탕으로 임대수익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 특성: 제3종일반주거지역으로 분류되며, 공항 관련 보호지구, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변시설: 화원중학교가 인근에 있으며, 상업시설 및 편의시설(마트, 은행, 식당 등)이 비교적 잘 갖추어진 편입니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 생활 소음이나 교통량 등 일반적인 도시 환경 요인은 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등은 향후 개발이나 재산권 행사에 제한을 줄 수 있습니다. 특히 외국인이나 특정 용도에 대한 거래 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 가격 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 준공)인 오피스텔로, 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 등기부상 주택임차권이 말소되었으며, 인수되는 보증금도 없어 낙찰자는 권리 관계가 깨끗한 상태로 물건을 취득할 수 있습니다. 이는 매우 긍정적인 요소입니다. 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 있으나, 현재로서는 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다. 전반적으로 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리가 용이하며 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 지하철역 인근으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능하여 수익형 부동산으로서의 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 333,000,000원이며, 주변 유사 오피스텔의 시세는 면적 및 조건에 따라 2억 7천만원에서 3억 5천만원 범위로 파악됩니다. 본건은 신축 건물로서 감정가 수준 또는 그 이상도 고려할 수 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점을 감안할 때, 경쟁 입찰이 예상됩니다.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 290,000,000원에서 310,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 동향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.