나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14037 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1161 강서 동도센트리움 101동 제6층 제620호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 아파트, 관공서, 숙박시설, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 북측 근거리에 지하철 9호선 "가양역"이 소재하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상 20층건 내 제6층 제620호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 기계식주차장설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남동측으로 노폭 약 14미터, 북측으로 노폭 약 6미터, 동측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14037 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1161 강서 동도센트리움 101동 제6층 제620호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 업무시설 포함)

감정가: 99,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주요특이사항: SGI 인수조건 변경, 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

토지 지분: 2.891㎡ (약 0.87평)

건물면적: 14.68㎡ (약 4.44평)

건물 지분: 14.677㎡ (약 4.44평)

1.3. 가격 정보

감정가: 99,000,000원

감정가(평당): 약 22,300,000원/평 (건물면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "강서구청" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 아파트, 관공서, 숙박시설, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본 건까지 차량 진출입이 용이합니다. 북측 인근에 지하철 9호선 "가양역"이 위치하며, 주변에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 및 이전 등기 후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다. 주요 권리로는 한국토지주택공사의 주택임차권(을1, 2024-05-09 접수, 보증금 116,000,000원)이 등록되어 있었으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 말소기준권리는 남부천세무서장의 압류(갑7, 2024-08-23 접수)입니다. 이후 강서구의 압류(갑8) 및 서울보증보험의 강제경매(갑9, 2025-12-22 접수)가 등기되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 116,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-20

확정일자: 2022-04-25

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 특별 매각 조건에 따라 임차보증금 반환 채권 승계 조건도 포기되었습니다. 또한, 임차권등기 말소 조건부 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2024년 8월 23일에 접수된 남부천세무서장의 압류입니다. 이 기준 권리보다 늦게 설정된 모든 권리(한국토지주택공사의 임차권, 서울보증보험의 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2019년식 19.98㎡(약 6.04평) 주택이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다 (약 1081만원/㎡).

* 1986년식 37.44㎡(약 11.32평) 주택이 2026년 7월 2일 150,000,000원에 거래되었습니다 (약 400만원/㎡).

* 2002년식 37.56㎡(약 11.36평) 주택이 2026년 7월 1일 160,000,000원에 거래되었습니다 (약 426만원/㎡).

본 건물의 전용면적은 14.68㎡(약 4.44평)이며, 감정가는 99,000,000원입니다. 이는 평당 약 22,300,000원에 해당합니다. 최근 거래된 신축(2019년식) 주택의 평당 가격(약 1081만원/㎡)과 비교 시, 본 건물의 감정가는 해당 신축 주택의 시세보다는 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '도시형생활주택/오피스텔'과는 차이가 있을 수 있습니다.

4.2. 시세 종합 의견

본 건물의 감정가는 9,900만원으로, 전용면적 14.68㎡ 기준 평당 약 2230만원입니다. 최신 연식의 비교 매물(2019년식)의 평당 가격(약 1081만원)을 적용하면 본 건의 시세는 감정가보다 높을 것으로 추정됩니다. 다만, 해당 비교 매물은 다세대 주택이며, 본 건은 도시형생활주택/오피스텔 복합건물이라는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 5층, 지상 20층 규모의 집합건물입니다. 본 호실은 6층에 위치하며, 건물 외벽은 석재 마감, 창호는 샤시 창호입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재 탐지 및 스프링클러 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 이용 현황

현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 다양한 토지이용계획 및 제한을 받고 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 도시관리계획이 입안 중인 점도 향후 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 고려사항

임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황을 통해 대항력 있는 임차인이 없음을 확인하였습니다. 그러나 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 관련 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 특별 매각 조건으로 인해 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 역세권(가양역 인근)에 위치한 도시형생활주택/오피스텔로, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없으며, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 점은 큰 장점입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로 투자 시 이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 가양역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 명도 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 수월할 것으로 예상됩니다.

* 낮은 인수 부담: 임차보증금 인수 금액이 0원입니다.

* 시세차익 잠재력: 주변 시세 대비 감정가가 저평가되었을 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 따라 원룸형 소형 주택의 수요가 꾸준합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 99,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 추정됩니다. 신축 오피스텔/도시형생활주택의 평당 단가를 고려할 때, 잠재적 시세 상승 여력이 충분합니다. 안전하고 경쟁력 있는 입찰을 위해 감정가 대비 약 105% 수준인 104,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.