나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경1088 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 10-51 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경1088 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 10-51 다중주택 경매

• 사건번호: 2024타경1088
• 주소: 서울특별시 성북구 화랑로 123-10
• 용도: 다중주택

서울북부지방법원 경매4계 2024타경1088 | 소재지: 서울특별시 성북구 화랑로 123-10 | 감정가: 1,508,964,960원 | 최저가: 1,207,172,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울북부지방법원 2024타경1088 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경1088 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 10-51

용도: 다중주택

감정가: 1,508,964,960원

토지면적: 142.00㎡ (약 42.96평)

건물면적: 311.88㎡ (약 94.38평)

건물 제시외면적: 12.50㎡ (약 3.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 2. 소재지 및 주변 환경 (입지조건)

본 물건은 서울특별시 성북구 하월곡동에 소재하며, "동덕여자대학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 교육시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

1.1. 3. 교통 및 접근성 (입지조건)

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 6호선 상월곡역이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.1. 4. 토지 정보

토지는 세장형의 형상이며, 현재 단독주택(다중주택)의 부지로 이용되고 있습니다. 본건은 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(동덕여대 주변지역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속합니다. (자세한 사항은 별도 확인 필요)

1.1. 5. 건물 정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 철근콘크리트 지붕을 가진 4층 주택입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다. 개별 냉난방 설비, 상하수도 및 급배수 시설, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 6. 건물 용도 및 이용 현황

공부상으로는 단독주택(다중주택)으로 등재되어 있으나, 지하 1층 일부 및 지상 1층은 공부상 용도와 현황 이용 상태가 상이한 것으로 파악됩니다.

특히, 건축물현황도상 4층은 3층 2개 호실의 복층 구조로 되어 있으나, 현황은 4층이 별도의 독립된 현관문을 통해 출입이 가능하고 별도의 보일러 시설이 설치되어 있어 공부와 차이가 있습니다. 또한, 1층 102호의 현관 출입문 위치도 공부와 현황이 상이한 것으로 확인되었습니다. 이러한 점들은 입찰 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

1.1. 7. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 1,508,964,960원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함되어 매각됩니다.

1.2. 권리 분석

등기사항전부증명서(건물)상 전세권 설정 및 주택 임차권 등이 등재되어 있는 것으로 확인되었습니다. 이러한 권리 관계는 낙찰 후 인수 여부, 말소 여부, 배당 관계 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수되는 권리, 말소되는 권리, 대항력 있는 임차인 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권 분석

본 물건은 동덕여자대학교 인근에 위치하여 학생 수요가 풍부하며, 주변의 근린생활시설, 주택가 등과 어우러져 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 유동인구가 많고 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 다양한 업종의 상가 및 주택 임대가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활 정보

동덕여자대학교 및 지하철 상월곡역, 버스정류장이 인접하여 교육, 교통, 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 주변에 각종 편의시설, 상업시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 용도 및 현황 불일치: 지하 1층, 지상 1층, 4층, 1층 102호 등에서 발생하는 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이점은 추후 행정 처리나 활용에 있어 제약이 될 수 있으며, 이에 대한 명확한 확인과 이해가 필요합니다.

2. 등기부상 권리 관계: 전세권, 주택 임차권 등 등기부에 설정된 권리들이 존재하므로, 명도 절차 및 명도 비용 발생 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 분석 및 대비가 필요합니다.

3. 제시외 건물: 폐문부재로 내부 확인이 불가했던 제시외 물건(㉠, ㉢)이 독립된 세대로 추정되어 매각에 포함되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

4. 복합적인 토지 이용 제한: 다양한 법규(지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 있을 수 있으므로, 자세한 내용은 관련 부서 확인이 필요합니다.

5. 혐오시설: 현장 조사 및 주변 환경 분석 결과, 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 건물의 정확한 위치 및 주변 세부 환경에 대한 최신 정보는 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 동덕여자대학교 인근이라는 좋은 입지와 역세권이라는 교통 이점을 가지고 있어 잠재적 가치가 높습니다. 하지만 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이가 다수 존재하며, 등기부상 전세권 및 주택 임차권 등 부담스러운 권리 관계가 복합적으로 얽혀 있어 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크들을 충분히 이해하고 관리할 수 있는 투자자에게는 임대 수익 및 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 대학가 인근 및 역세권이라는 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

2. 잠재적 가치 상승: 용도 불일치 사항 및 권리 관계를 명확히 해결할 경우, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 실거주 및 투자 겸용: 임대 수익과 함께 직접 거주할 경우에도 편리한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

4. 명확한 권리 분석 및 현장 답사 필수: 입찰 전 반드시 관련 권리 관계를 명확히 파악하고, 현장을 방문하여 건물 상태 및 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계