나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118337 [1] 서울특별시 성북구 안암동5가 136-19 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118337 [1] 서울특별시 성북구 안암동5가 136-19 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경118337
• 주소: 서울특별시 성북구 안암로9가길 87-6
• 용도: 근린주택

서울북부지방법원 경매4계 2024타경118337 | 소재지: 서울특별시 성북구 안암로9가길 87-6 | 감정가: 2,859,995,320원 | 최저가: 1,830,397,000원 | 용도: 근린주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경118337 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 안암동5가 136-19

용도: 상가주택

감정가: 2,859,995,320원

토지면적: 336.00㎡ (약 101.64평)

토지 지분: 189.9072㎡ (약 57.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1693.36㎡ (약 512.24평)

건물 지분: 1016.016㎡ (약 307.38평)

건물 제시외면적: 82.30㎡ (약 24.90평)

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 강OO

건축물 사용승인일: 2002년 9월 3일

1.2. 입지 조건

위치: 서울특별시 성북구 안암동5가, 고려대학교 남동측에 인접한 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 안암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경: 대학교(고려대학교), 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

도로: 남측으로 약 8m 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

매각 구분: 본건은 토지와 건물 지분만 매각 대상입니다.

경매 구분: 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

특이사항:

1. 본건은 지분 매각이므로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 재산 분할 등에 대한 고려가 필요합니다.

2. 공유자 우선매수신고가 가능하나, 해당 매각 기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 권리 행사 포기 시 차회 입찰부터는 우선권이 없습니다. 또한, 매각 대상 부동산 중 일부 공유자는 우선매수권 행사가 제한됩니다.

3. 일괄 매각으로, 제시외 건물(옥상층, 옥탑1층, 옥탑2층의 일부 공간 및 원룸)도 포함하여 매각됩니다.

4. 정확한 임대 관계는 미상이며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 건물(기호2)은 본건 토지(기호1) 외 4필지(안암동5가 133-23, 133-24, 136-44, 136-8) 상에 소재하므로, 경매 진행 시 이를 참고해야 합니다.

1.4. 상권 분석

대상지 인근은 고려대학교와 인접하여 대학가 상권을 형성하고 있습니다.

근린생활시설, 다가구 및 다세대 주택이 혼합된 지역으로, 1층과 지하 1층에 근린생활시설(상가)이 있으며, 1층 일부(2개 호실)는 공실 상태입니다.

대학가 특성상 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상되나, 정확한 임대 현황은 미상으로 추가 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 생활 정보

주변 편의시설: 고려대학교, 지하철 6호선 안암역, 버스 정류장 등이 인접해 있어 교육 및 교통 접근성이 우수합니다. 고려대학교 안암병원이 가까이 위치해 있습니다.

혐오시설: 현재 조사된 바로는 해당 지역에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 지역에 대한 혐오시설 관련 검색 결과는 주로 마포구 등 타 지역의 쓰레기 소각장이나 주취센터 설치 관련 내용이었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각으로 인한 소유권 관계 복잡성 및 공유자 간 협상 필요성.

공유자 우선매수권의 제한적 행사 가능성으로 인한 예측 불가능성.

건물 3층(공부상 소매점 vs 현황 원룸 8개호), 4층(공부상 독서실 vs 현황 원룸 7개호), 5층(공부상 4개호 vs 현황 5개호), 6층(공부상 3개호 vs 현황 5개호) 등 공부상 내용과 현황 간 큰 차이가 존재하여, 명도 및 원상복구 과정에서 분쟁 소지가 있습니다. 입찰 전 감정평가서 및 현장 확인이 필수적입니다.

주차 설비(턴테이블 및 기계 주차 설비)의 정기 검사 유효기간(2018년 11월 8일) 경과로 사용이 어려울 것으로 판단되며, 이는 건물 편의성 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

미상 임대 관계로 인한 명도 시 임차인과의 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

건물이 다수 필지에 걸쳐 있어 토지 경계 및 소유 관계 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 안암동, 고려대학교 인근이라는 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 편리한 교통 환경과 대학가를 중심으로 한 풍부한 임대 수요가 예상됩니다.

그러나 지분 매각, 공유자 우선매수권의 제약, 공부상 내용과 실제 이용 현황의 큰 차이, 노후된 주차 설비, 미상 임대 관계 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사, 권리 분석, 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

입지: 고려대학교 인근의 활발한 대학가 상권으로, 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

잠재 가치: 공부상 용도와 현황의 차이(원룸 전환)는 적법한 절차를 거친다면 향후 용도 변경 또는 리모델링을 통한 가치 상승의 여지가 있습니다. (단, 법적 검토 필수)

토지: 상가주택 지역 내 준수한 면적의 토지 지분을 확보하고 있습니다. (전체 지분 기준)

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계