나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경114625 [1] 서울특별시 성북구 성북동 85-39 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 성북동 85-39 소재 성북초등학교 북서측 인근에 위치함.
주위는 학교,상업시설,상가,근린생활시설,단독주택 등으로 형성되어 있고,
각종생활편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인편임.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하고(폭1-1.5미터 세로와 접함), 인근에 버스정류장이 소재하여
대중교통편은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 완경사 토지로서, 현재 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 세로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
건축허가·착공제한지역(2025년 11월 14일까지)<건축법>,
상대보호구역(2017-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
본건 지상에는 평가제시(의뢰)되지않은 건물 주택4동:소유자:이홍구 김윤복 김경진
정속덕 각각 소유임)
이 소재하며 2024.9월 5일한 모두 퇴거 예정이라함 (거주자 면담 확인함)
(별첨 의뢰되지 않은 건물 4개동 개황도 :도면 참조)

물건 비고

-본건 토지 지상 매각에서 제외되는 제시외건물 4동 존재
-법정지상권 성립여부 불명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경114625 (1)

물건종별: 토지 (대지)

소재지: 서울특별시 성북구 성북동 85-39

용도: 대지

토지면적: 486.00㎡ (약 147평)

건물면적: 매각제외 (현황 건물 4동 존재)

감정가: 2,736,180,000원

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 성북구 성북동 85-39 소재, 성북초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 학교, 상업시설, 상가, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

각종 생활편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 폭 1-1.5미터의 좁은 세로(도로)와 접해 있어 제한적입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 권리 내역

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 등기부상의 압류 및 근저당 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 156,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

3.3. 토지 등기부 요약

본 건 토지의 등기부에는 오랜 기간 동안 다수의 소유권 이전, 상속, 매매, 증여, 신탁, 압류 등의 기록이 존재합니다.

말소기준권리는 2009년 8월 31일 접수된 기획재정부의 압류(갑33)로 확인됩니다.

최근 2024년 8월 22일 접수된 주식회사 더블아이인베스트먼트의 임의경매 개시결정(갑40)은 공유물분할을 위한 경매 개시 결정으로, 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

등기부상 을1 근저당권(안양중부새마을금고, 156,000,000원)은 말소된 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 성북동 지역은 학교, 상업시설, 주거시설 등이 혼재된 도심 지역입니다.

성북초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 다양한 근린생활시설과 상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 상업 활동

주변에 상업시설, 상가, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 지역 주민들의 일상생활 및 상업 활동에 필요한 기반을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 학교, 상업시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근은 좁은 도로(폭 1-1.5미터)로 인해 다소 제한적이나, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성은 무난합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여부 불명

본건 토지 지상에는 매각 대상에서 제외된 제시외 건물 4동이 존재합니다. 이들 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불명확하여 낙찰 후 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 철거 및 퇴거 확정 판결 존재

다만, 해당 건물들에 대한 철거 및 점유자 퇴거 확정 판결(서울북부지방법원 2021가단106712호)이 존재합니다. 이는 해당 건물 및 점유자 문제를 법적으로 해결할 수 있는 근거가 됩니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025년 11월 14일까지), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 토지 이용 및 건축에 있어 다양한 제한이 따를 수 있습니다. 특히 건축허가·착공 제한 기간을 확인해야 합니다.

6.4. 공유물분할 경매의 특수성

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 다수의 공유자가 존재합니다. 경매 절차를 통해 소유권이 정리되더라도, 낙찰 후에도 공유자들과의 추가적인 협의나 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북동의 핵심 지역에 위치한 토지로, 감정가는 27억 3천만원입니다. 공유물분할을 위한 경매로 진행되므로, 토지만 매각 대상이며, 현재 지상에 존재하는 4동의 건물은 매각에서 제외됩니다.

가장 주의해야 할 점은 매각 제외된 건물들로 인한 법정지상권 성립 여부 문제입니다. 비록 철거 및 퇴거 확정 판결이 존재하여 법적 해결의 여지는 있으나, 낙찰자가 이러한 문제 해결을 위한 법적 절차 진행 및 비용 발생 가능성을 감수해야 합니다.

또한, 본 토지는 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있으며, 일부 건축 제한이 존재합니다. 차량 접근성이 다소 제한적이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 가치

성북동은 서울 도심과의 접근성이 우수하며, 전통적인 주거 및 문화 지역으로 안정적인 가치를 지니고 있습니다.

8.2. 토지 자산으로서의 잠재력

486㎡의 토지로서, 향후 개발 및 건축 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 복합적인 용도지역 및 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

8.3. 공유 관계 정리

공유물분할 경매를 통해 복잡했던 공유 관계가 정리될 수 있는 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지만 매각 대상이며, 지상 건물 4동은 매각에서 제외됩니다. 이에 따라 해당 건물들과 관련된 법정지상권 성립 여부 불명 및 철거/퇴거 관련 법적 절차 진행 가능성이라는 잠재적 리스크가 존재합니다. 인수 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본건의 감정가(2,736,180,000원)를 기준으로, 앞서 언급된 법정지상권, 철거 비용, 건축 제한, 공유물분할 절차 등 잠재적 리스크와 향후 개발 가능성, 그리고 현재 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재로서는 상기 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 이에 대한 예상 비용 및 시간 소요를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.