나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122244 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 116-17 로젠하임 제지1층 제비101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122244 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 116-17 로젠하임 제지1층 제비101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경122244
• 주소: 서울특별시 중랑구 망우로 275, 제지1층 제비101호 (상봉동,로젠하임)
• 용도: 근린상가

서울북부지방법원 경매6계 2024타경122244 | 소재지: 서울특별시 중랑구 망우로 275, 제지1층 제비101호 (상봉동,로젠하임) | 감정가: 405,000,000원 | 최저가: 259,200,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울북부지방법원 2024타경122244 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경122244 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 116-17 로젠하임 제지1층 제비101호

용도: 근린생활시설

감정가: 405,000,000원

토지면적: 115.63㎡ (약 34.98평)

토지지분: 57.815㎡ (약 17.49평)

건물면적: 257.44㎡ (약 77.87평)

건물지분: 128.72㎡ (약 38.93평)

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 다세대주택 등이 혼재되어 형성된 지역임.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "상봉역" 등이 소재하고 있음.

1.2. 3. 건물의 구조

집합건축물대장상 2019.04.19.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 지1층 비101호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감, 창 호 : 새시 창호.

1.2. 4. 이용상태

상가(상호명 : 편안창고)로 이용중임.

1.2. 5. 설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

1.2. 6. 토지의 형상 및 이용상태

세필지 일단의 사다리형 토지로서 업무시설, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

1.2. 7. 인접 도로상태

본건 남측으로 왕복6차선 포장도로가 개설되어 있음.

1.2. 8. 토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1-3 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(관할교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, 건축선(건축과 별도문의).

1.2. 9. 공부와의 차이

없 음.

1.2. 10. 기타 참고사항

임대관계는 미상임.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치하며, 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선이 지나는 트리플 역세권인 상봉역이 인근에 소재하여 교통이 매우 편리함. 주변으로는 상봉초등학교가 있으며, 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 인프라를 이용하기 좋음. 북측으로는 왕복 6차선 도로가 개설되어 있어 차량 접근성 또한 우수한 편임.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건이며, 채권자는 이OO임. 매각대상은 토지 및 건물 지분으로, 지분 경매의 특성상 공동 소유자와의 관계 및 협의가 중요하게 작용할 수 있음. 제공된 정보에는 별도의 특이사항이나 주의사항이 기재되어 있지 않으나, 경매 절차상 낙찰 후 인수되는 권리 및 미납된 세금, 관리비 등을 반드시 확인해야 함. 또한, 임대관계가 미상으로 조사되어 있어 명도 시 임차인과의 관계 및 명도 절차에 대한 추가적인 확인이 필요함.

1.5. 상권분석

상봉역 일대는 트리플 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달된 지역임. 최근 로컬브랜드 육성사업 등 지역 특색을 살린 상권 활성화 사업이 진행되며 젊은층 유입과 함께 '핫플레이스'로 부상하고 있음. 특히 야장(옥외 영업)이 합법화된 상봉먹자골목은 전통적인 노포와 트렌디한 맛집이 공존하며 높은 집객력을 보이고 있음. 다만, 메인 상권 외 이면도로의 경우 다양한 업종이 혼재되어 있어 경쟁 환경 분석이 요구됨.

1.6. 생활정보

상봉역 주변에는 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 경의중앙선, 7호선, 경춘선 등을 이용해 서울 시내 및 수도권 접근이 용이함. 생활 편의시설로는 각종 근린생활시설, 상업시설, 쇼핑센터 등이 밀집해 있으며, 상봉초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있음. 인근에 대형 할인마트와 공원 등이 소재하여 주거 및 생활 편의성이 높은 지역임.

1.7. 혐오시설 조사

주변 시설에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 없었음. 다만, 혐오시설은 개인의 인식이나 가치관에 따라 다르게 분류될 수 있으므로, 실제 방문을 통한 추가적인 주변 환경 조사를 권장함.

1.8. 잠재적 리스크

임대관계 미확인: 임차인의 존재 여부 및 계약 조건에 따라 명도 절차에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있음.

지분 매각: 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 공동 소유자와의 협의 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있음.

토지이용계획상의 제한: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 철도보호지구 등 다수의 도시계획상 제한 사항이 존재하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

상권 변화 및 공실 위험: 상권은 지속적으로 변화하므로, 향후 임대 수요 감소 또는 공실 발생 가능성을 배제할 수 없음.

1.9. 종합 의견

본 물건은 상봉역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린생활시설 지분 매각 건임. 편리한 교통 환경과 함께 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있어 잠재적인 가치가 높다고 판단됨. 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이란 점도 긍정적인 요소임. 그러나 지분 매각이라는 점과 임대 관계 미확인, 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 투자 시 신중한 검토가 필요함. 또한, 경매 물건의 특성상 권리관계 및 명도 과정을 면밀히 파악하는 것이 중요함.

1.10. 투자 포인트

1. 트리플 역세권 입지: 상봉역을 중심으로 서울 동북부의 교통 허브 역할을 하는 지역으로, 광역 접근성이 우수함.

2. 활성화되는 상권: 로컬 브랜드 육성 사업 등을 통해 젊은층의 방문이 늘고 있으며, 상봉먹자골목 등은 지역 명소로 자리 잡고 있어 임대 수요 확보에 유리할 수 있음.

3. 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 활용 가능성이 높음.

4. 다양한 용도 활용 가능성: 근린생활시설로 등록되어 있으나, 업무시설, 도시형생활주택 부지로도 이용 중인 만큼, 업종 전환 등을 통한 부가 가치 창출 가능성을 고려해볼 수 있음.

법원 정보

서울북부지방법원 경매6계