나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122237 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 116-17 로젠하임 9층907호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 소재 "상봉역(경의중앙선, 7호선)" 서측 인근에 위치하며 주위는
상업시설, 주거및상업시설, 공공시설 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하며, 상봉역(경의중앙선, 7호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 구분건물 내 9층 907호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 냉난방설비, 기계식주차타워 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형의 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6m내외, 남측으로 노폭 약 35m 내외의 도로와 접하여 건물로의 차량접근이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

상봉동 116-17. 상봉동 116-18, 상봉동 116-39 공히,
도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(관할교육청에확인요
망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, 건축선(건축과 별도문의).

공부와의 차이

- 본건은 공부상 1세대(907호)이나 현황 별도 출입구가 있는 독립된 2세대(907A호, 907B호)
로 구분되어 있음. (후면 내부구조도 및 사진용지 참고)
- 건축물현황도(907호 평면도)상 도시된 세대내부 중 일부(현관 등)는 현황 공용복도의 일부
로 되어 있음. (후면 내부구조도 및 사진용지 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 공과금 및 관리비 미납여부에 대해 반드시 재확인 바랍니다.

물건 비고

지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울북부지방법원 2024타경122237 (1)

소재지

서울특별시 중랑구 상봉동 116-17 로젠하임 9층907호

용도

도시형생활주택 (건축물대장상 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 포함)

건물명

로젠하임 (Rozenheim)

준공년도

2019년 4월 19일 (사용승인일 기준)

토지면적

13. 36㎡ (약 4.04평)

토지 지분

6. 68㎡ (약 2.02평)

건물면적

29. 74㎡ (약 9.00평)

건물 지분

14. 87㎡ (약 4.50평)

감정가

184,000,000원

경매구분

부동산강제경매

매각대상

토지 및 건물 지분 매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 소재 "상봉역(경의중앙선, 7호선)" 서측 인근에 위치합니다.

주위에는 상업시설, 주거 및 상업시설, 공공시설 등이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

인근 버스정류장 및 상봉역을 통해 대중교통 이용이 매우 편리하며, 경의중앙선과 7호선을 이용할 수 있습니다.

동측으로 노폭 약 6m, 남측으로 노폭 약 35m의 도로와 접하여 차량으로의 접근이 용이합니다.

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 건축선 지정 구역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

본건은 지분 매각 대상이므로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다.

말소기준권리는 2024년 3월 29일 접수된 근로복지공단의 가압류입니다.

본건 경매 개시 결정은 2024년 12월 2일에 접수된 김남훈의 강제경매입니다.

임차인 현황:

* 임차인 오승혜: 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2023-11-24.

* 임차인 이인선: 대항력 있음. 보증금 120,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-03-31, 확정일자 2022-03-31, 배당신고일자 2025-01-15.

인수되는 보증금 관련 중요 확인사항:

'인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인 이인선은 보증금 1억 2천만원과 함께 대항력을 갖추고 있습니다.

일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 되지만, 본건의 경우 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 이인선 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 있습니다. (이는 배당으로 전액 변제받을 수 있거나, 관련 법령에 따라 인수되지 않는 경우 등입니다.)

이 부분은 명확한 확인이 반드시 필요하며, 인수 여부에 따라 총 인수 금액이 크게 달라지므로 입찰 전 반드시 법원 집행관실 또는 관련 전문가와 상담하시기 바랍니다.

기타 권리 관계:

* 소유권보존: 케이원건설주식회사 외 1명 (2019-05-03)

* 신탁등기말소: 손준모 외 1명 (2020-07-01)

* 지분가압류: 근로복지공단 (2024-03-29) - 말소기준권리

* 지분강제경매개시결정: 김남훈 (2024-12-02) - 본건

* 지분압류: 국민건강보험공단 (2024-12-09)

* 등기부채권 총액: 66,155,000원 (말소기준권리 기준)

특이사항 및 주의사항:

* 본건은 지분 매각이므로, 다른 공유자와의 관계 및 협의가 중요합니다.

* 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용되므로, 공유자의 우선매수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공부상 907호는 1세대이나, 현황은 별도 출입구를 가진 독립된 2세대(907A호, 907B호)로 구분되어 사용 중입니다.

* 건물 구조 변경에 대한 관할 관청의 허가 여부 및 위반 건축물 해당 여부는 별도로 확인해야 합니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울의 주요 교통 요지인 상봉역 인근에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

주변에 다양한 상업시설, 주거시설, 공공시설이 혼재하고 있어 지역 활성화 및 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

상봉역세권 개발 계획과 더불어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로, 건물 내 위생 및 급배수 설비, 승강기, 냉난방 설비, 기계식 주차타워 등이 갖추어져 있습니다.

상봉역 주변의 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

현황 2개 세대로 분리되어 있어 임대 수익 또는 실거주 시 활용도를 높일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 지분 매각으로 인해, 다른 공유자와의 소유 관계 정리 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금: 임차인 이인선의 보증금 1억 2천만원 인수 여부가 불확실합니다. 만약 인수 시, 낙찰가의 상당 부분을 보증금으로 추가 지출해야 하므로 자금 계획에 큰 영향을 미칩니다. (본건 '인수 보증금 합계 0원' 명시와 상반되는 부분으로, 매우 신중한 확인이 필요합니다.)

* 현황과 공부상 차이: 현황 2개 세대로 구분된 점은 재산권 행사에 이점이 될 수도 있으나, 무단 증축 또는 용도 변경에 해당할 경우 이행강제금 등 행정 처분 대상이 될 수 있어 확인이 필요합니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 지상권 관련 불확실성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급된 부분은 추가 확인이 필요한 위험 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 상봉역 초역세권에 위치한 도시형생활주택 지분 경매 물건으로, 교통 및 입지적 강점을 가지고 있습니다.

그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인(특히 1.2억원 보증금 인수 가능성), 현황과 공부상 차이, 공유자 우선매수신고 제한 등 복합적인 권리관계와 물건 현황에 대한 면밀한 분석과 주의가 요구됩니다.

특히 임차인 이인선의 보증금 1.2억원 인수 여부는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미치는 요소이므로, 이에 대한 명확한 법적 판단 및 확인이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 상봉역을 중심으로 한 교통 요지로서의 높은 잠재력.

* 소형 지분: 비교적 적은 금액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회.

* 도시형생활주택: 1인 가구 및 소형 가구 수요 증가 추세에 따른 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 184,000,000원

건물 지분 면적: 14.87㎡ (약 4.50평)

최근 실거래가 정보 분석:

* 청운명가 (2017년식, 29.95㎡): 240,000,000원 (2026년 5월)

* (222-40) (2002년식, 45.93㎡): 247,000,000원 (2026년 5월)

* 루미너스빌 (2024년식, 47.65㎡): 530,000,000원 (2026년 5월)

시세 분석:

본건은 건물 면적 약 9평(29.74㎡)이며, 2019년 준공 건물입니다. 유사한 조건인 청운명가(2017년식, 29.95㎡)가 2026년 5월 2억 4천만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 평당 시세를 약 800만원으로 추정할 경우, 본건 건물 전체의 시세는 약 7,200만원 (9평 * 800만원/평) 수준으로 볼 수 있습니다. 본건은 건물 지분(약 4.5평) 매각이므로, 지분 자체의 시세는 약 3,600만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건 감정가는 184,000,000원으로, 이는 지분 시세 대비 높은 편으로 보일 수 있으나, 이는 토지 지분도 포함된 가격으로 봐야 합니다. (단, 토지 지분은 2.02평으로 매우 작습니다.)

예상 입찰가 산정:

본건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 이인선(보증금 1억 2천만원)의 보증금 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다고 가정할 경우, 총 지출 금액은 입찰가로 결정됩니다. 이 경우, 감정가(1억 8,400만원) 대비 주변 시세(건물 전체 약 7,200만원, 지분 약 3,600만원)와의 괴리가 발생하며, 이는 감정의 적정성 또는 다른 위험 요소(지분 매각, 현황/공부상 차이 등)를 반영한 결과일 수 있습니다.

* 시나리오 1: 임차인 이인선의 보증금 1.2억원을 낙찰자가 인수하지 않는다고 가정 (총 지출 = 입찰가)

이 경우, 낙찰자는 입찰가 외 추가적인 보증금 부담이 없습니다. 감정가가 1억 8,400만원이므로, 이를 기준으로 보수적으로 접근 시 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 그러나 지분 매각, 현황/공부상 차이, 공유자 우선매수 가능성 등을 고려하여, 시세 대비 낮은 감정가를 감안하면 1.1배 ~ 1.4배 수준의 입찰가도 고려 가능합니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 260,000,000원

* 시나리오 2: 임차인 이인선의 보증금 1.2억원을 낙찰자가 인수한다고 가정 (총 지출 = 입찰가 + 1.2억원)

이 경우, 총 지출 금액은 입찰가에 1.2억원을 더하게 됩니다. 본건 건물 지분 시세(약 3,600만원)와 감정가(1.84억원)를 고려하면, 1.2억원을 인수하는 것은 매우 부담스러운 조건입니다. 보수적으로 접근하여 총 지출 금액이 건물 전체 시세(약 7,200만원)를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 하므로, 이 경우 입찰은 사실상 어렵거나 매우 신중해야 합니다.

본 보고서에서는 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로, 즉 임차인 보증금 1.2억원을 낙찰자가 인수하지 않는다고 가정하여 예상 입찰가를 산정했습니다. 하지만 이 가정은 매우 높은 위험을 수반하며, 실제 입찰 시에는 반드시 권리분석 및 법원 문의를 통해 임차인 보증금 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 혐오 시설이나 특별한 유해 시설에 대한 언급은 없습니다.

상봉역 인근 로젠하임 907호 지분 경매 물건에 대한 입찰가 결정 시, 상기 내용과 더불어 현장 조사, 권리 분석 전문가의 자문을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.