나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경121586 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 666 신아타운 지하1층비13호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 "신현초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 1999.10.25자로 사용승인을 득한 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물 내 지하1층 비13호로서, 바 닥 : 강화마루 마감 등

이용상태

공부상 판매시설임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 판매, 근린생활, 업무, 교육연구, 운동 시설 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 5차선, 동측으로 왕복6차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(신내택지완료), 도로(접합), 가축사육제한구역 (문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에 확인요망)<교육환경보호 에 관한 법률>, 절대보호구역(관할교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 인접호수와 경계벽 없이 사용하고 있는 통칭 오픈상가로서 건물번호표지 및 바닥 경계표지는 육안으로 확인되지 아니함. 3) 다만, 현장조사시 집합건축물대장상 현황도면의 호 위치와 현장의 목재파티션, 커텐자바 라 및 기둥 위치 등을 종합적으로 비교 및 검토해 보았을 때, 본건과의 물적 동일성이 인 정된다고 판단되며, 경매 진행시 입찰자 등은 재확인하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경121586 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 신내동 666 신아타운 지하1층 비13호

용도: 판매시설

감정가: 41,000,000원

토지면적: 2.71㎡ (약 0.82평)

건물면적: 14.04㎡ (약 4.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 "신현초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통이 편리한 편입니다. 건물은 1999년 10월 25일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물 내 지하 1층 비13호입니다. 토지는 인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사하며, 현재 판매, 근린생활, 업무, 교육연구, 운동시설 건물 부지로 이용 중입니다. 북측으로 왕복 5차선, 동측으로 왕복 6차선 포장도로가 개설되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(신내택지완료)이며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대 보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2012년 4월 26일 접수된 이중갑 근저당권(채권금액 40,000,000원)입니다. 등기부등본상 소유권 이전 및 신탁등기 말소 기록이 있으며, 을구에는 근저당권, 3번 근저당권부채권 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되었으나 모두 말소 예정이거나 말소된 상태입니다. 총 등기부채권액은 40,000,000원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 공부상 판매시설로 등재되어 있습니다. 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 인접 호수와 경계벽 없이 사용되는 통칭 오픈상가로, 건물번호 표지 및 바닥 경계표지는 육안으로 확인되지 않습니다. 집합건축물대장상 현황도면과 현장 조사를 종합적으로 비교 검토한 결과, 본건과의 물적 동일성은 인정되나, 경매 진행 시 입찰자 등은 재확인할 필요가 있습니다. 건축법상 판매시설로 등재되어 있으나 경계벽이 부착되어 있지 않으며, 경계벽 제거 등으로 독립성을 상실한 것이 일시적인지 여부는 평가사가 판단하기 어렵다고 합니다. 다만, 건축물대장 및 현황도면 등을 통해 경계벽 복원은 가능할 것으로 판단됩니다. 관리사무소 확인 결과 오픈상가로 확인되었습니다. 신아타운은 상설 시장으로 운영되고 있으며, 주변에 동성타워프라자, 우림골목시장, 장미제일시장 등이 위치합니다.

5. 생활정보

단지 내에는 공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다. 신현초등학교가 인근에 있으며, 주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 도보 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 오픈 상가 형태로 인접 호수와 경계벽이 없어 구분건물로서의 독립적인 공간 활용 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 경계벽 제거 등으로 독립성을 상실한 것이 일시적인지 여부는 판단이 어렵다는 점을 유의해야 합니다. 임대관계가 미상으로 확인되어, 인수 시 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 신내동에 위치한 신아타운 내 지하 1층 판매시설입니다. 신현초등학교 인근의 주거 및 상업 지역에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 상태로 인수가 가능합니다. 다만, 오픈 상가로서의 특성 및 경계벽 복원 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 보증금은 없으나, 임대차 관계는 미상으로 확인되어 점유 및 인수 사항에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 신현초등학교 인근 지역으로, 주변 배후 수요 및 생활 인프라 활용이 가능합니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들이 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리가 없습니다.

* 소형 면적: 전용면적 14.04㎡ (약 4.25평)으로 비교적 소액 투자가 가능하며, 창업 또는 소규모 임대 사업에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 41,000,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가와 유사한 수준에서 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 특수성(오픈상가, 임대관계 미상 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 오픈상가로서의 현황과 향후 활용 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 따라서, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 바람직할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.