나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경105 [1] 서울특별시 성북구 종암동 81-44 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2025.01.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 돈암동 소재 "개운초등학교 " 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재해 있고, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 정방형 토지로서, 다중주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 남동측으로 세로(가)의 포장도로에 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257미터), 과밀억제권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부포함).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 단독주택(다중주택)으로서,
외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다중주택으로서 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 성북구 종암동 81-44번지에 소재한 단독주택(다중주택)입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경105 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 강OO입니다.

감정가는 1,434,446,240원입니다.

토지면적은 148.00㎡ (약 44.77평)이며, 건물면적은 319.82㎡ (약 96.79평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

특이사항 및 특수물건 정보로 선순위임차권, 대항력있는 임차인, 선순위전세권이 있습니다.

주의사항으로 일괄매각이 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 "개운초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 인접 토지와 등고 평탄한 정방형 토지로서 다중주택 건부지로 이용 중입니다.

북서측 및 남동측으로 세로(가)의 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257미터), 과밀억제권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부 포함)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2025년 1월 8일 접수된 강제경매(갑11)입니다.

건물 등기부상으로는 2024년 4월 26일 접수된 을구 9번 전세권설정(양혜린, 금90,000,000원)이 말소기준권리로 기재되어 있으나, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로는 을구 순위 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15번이 확인됩니다. 이 권리들은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

인수되는 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 임차인 노 : 보증금 70,000,000원, 전입일자 2022-01-21, 확정일자 2021-12-24, 대항력 있음. (을구 7)

* 임차인 강 : 보증금 140,000,000원, 전입일자 2022-02-10, 확정일자 2022-01-14, 대항력 있음. (을구 8)

* 임차인 김 : 보증금 130,000,000원, 전입일자 2022-08-10, 확정일자 2022-07-28, 대항력 있음. (을구 11)

* 임차인 문 : 보증금 136,000,000원, 전입일자 2022-09-21, 확정일자 2022-09-21, 대항력 있음. (을구 13)

* 임차인 천 : 보증금 90,000,000원, 전입일자 2023-01-25, 확정일자 2022-12-26, 대항력 있음. (을구 12)

* 임차인 양 : 보증금 90,000,000원, 전입일자 2023-02-28, 확정일자 2023-02-06, 대항력 있음. (을구 14)

* 임차인 우 : 보증금 50,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2023-08-31, 확정일자 2023-08-14, 대항력 있음. (을구 15)

인수되는 보증금 합계는 70,000,000 + 140,000,000 + 130,000,000 + 136,000,000 + 90,000,000 + 90,000,000 + 50,000,000 = 706,000,000원입니다.

추가적으로, 임차인 윤 님은 2건의 임차권이 등기되어 있으며, 보증금 합계 230,000,000원 + 241,500,000원 (증액분 11,500,000원 포함)으로 총 471,500,000원 상당으로 보입니다. 이 또한 대항력 유무 및 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

이영례,윤환규 임차인 또한 보증금 241,000,000원에 대한 내역이 기재되어 있습니다.

임차인 최 님은 보증금 0원, 차임 0원으로 확인되나, 전입일자 2015-10-16로 선순위 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

또한, 이영례,윤환규 임차인의 경우 상세 보증금 및 차임 내역이 기재되어 있지 않아 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 다세대 주택으로, 본건의 다중주택과는 성격이 다소 차이가 있습니다.

* 2026년 5월 23일 거래된 59.51㎡(약 18평) 다세대 주택이 45,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 2,527만원)

* 2026년 5월 2일 거래된 29.46㎡(약 8.9평) 다세대 주택이 31,200만원에 거래되었습니다. (평당 약 3,505만원)

* 2026년 5월 6일 거래된 29.97㎡(약 9.06평) 다세대 주택이 28,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 3,090만원)

이 정보들을 바탕으로 볼 때, 주변 지역의 주거용 부동산 시세는 평당 약 2,500만원에서 3,500만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

본건은 총 건물면적 319.82㎡ (약 96.79평)이므로, 이를 단순 평당가로 환산 시 약 24억 2천만원 ~ 33억 8천만원의 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 본건은 다중주택으로서 개별 소형 주택과 직접 비교하기는 어려우며, 건물 연식(2009-2010년 준공) 및 관리 상태에 따라 실제 시장 가치는 달라질 수 있습니다. 감정평가액 14.34억원은 이러한 시장 시세 대비 다소 낮은 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 학군: 개운초등학교가 인근에 위치하여 학군 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지들이 혼재된 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 총 706,000,000원의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 임차인의 권리 및 보증금 미상: 일부 임차인의 경우 보증금 또는 차임 내역이 상세하지 않거나 미상으로 기재되어 있어, 배당 여부 및 인수 금액에 대한 불확실성이 존재합니다. 특히 임차인 이 , 윤 님, 최 님 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 건축법상 도로 일부 포함 등 일부 토지 이용에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 연식: 2009-2010년경 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 성북구라는 입지적 장점을 가진 다중주택으로, 감정평가액 대비 잠재적 시장 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 하지만 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금이 상당 부분 인수될 가능성이 높아 투자 시 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다. 특히 일부 임차인의 보증금 및 차임 내역이 불분명한 점은 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 내 위치한 주거용 부동산으로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 다중주택으로서 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 감정평가액 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 개운초등학교 등 생활 편의시설 및 교통망이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,434,446,240원입니다.

매수인에게 인수될 것으로 예상되는 임차보증금 총액은 약 706,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 잠재적 시장 가치는 감정가보다 높은 수준으로 추정됩니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 인수되는 보증금 부담을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

권리 인수 비용 및 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 1,650,000,000원으로 산정합니다.

이 경우 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)은 약 2,356,000,000원이 됩니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 최신 시세 변동 등을 면밀히 검토하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.