나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경104168 [2] 서울특별시 양천구 신정동 989-3 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2024.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양목초등학교" 북측 인근에 위치하는 부동산(토지,
건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선
"목동역 및 신정역"이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 막다른 도로를 통해 남측으로 소로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

"지적도" 및 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 2층 다가구용 단독주택으로서,
(사용승인일 :1991.05.08)
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지 및 내부인테리어 마감 등(탐문조사 등에 의함),
창호 : 알루미늄 샷시 및 하이샷시 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중이며, 현장조사일 현재 이해관계인 폐문부재 등으로 내부구조는 미상임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

"지적도" 및 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양목초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 "5호선
목동역 및 신정역" 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

연와조 스라브지붕 지상 2층 건 내 제1층 제101호 및 제2층 제202호로서
(사용승인일: 1991.09.10),
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 및 내부인테리어 마감 등(탐문조사 등에 의함),
창호 : 알루미늄 샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스시설에 의한 난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로변의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기타사항 : 본건은 세움터 조회 및 신정4동 행정복지센터 유선 문의 결과 집합건축물대장상
건축물현황도가 없는 것으로 확인되었으며, 본건의 위치확인은 현황 호별 표기 등에
의거하였으며, 이를 기준으로 감정평가 하였는바, 경매 진행 시 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경104168 (2)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 989-3, 제1층 제101호 (집합건축물)

* 토지 면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

* 건물 전용 면적: 51.39㎡ (약 15.55평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 연와조 (1991년 9월 10일 사용승인)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 300,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 민물장어양식수산업협동조합

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 재매각

* 주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양목초등학교" 북측 인근에 위치.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

* 도로 상태: 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측 및 북측으로 세로변 포장도로에 접함.

* 도시계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역. (상대/절대보호구역 해당 여부는 강서양천교육청에 확인 요망)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 10월 25일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)

* 말소 예정 권리:

* 을1 국민은행 근저당권 (138,000,000원)

* 을4 에스제이와이자산관리대부주식회사 근저당권 (768,000,000원)

* 을4-5 제이비우리캐피탈주식회사 근질권 (768,000,000원)

* 을4-6 우리치대부주식회사 질권 (248,000,000원)

* 을5 이미니외 2명 근저당권 (500,000,000원)

* 을6 주택임차권 이준원 (15,000,000원)

* 갑4 민물장어양식수산업협동조합 임의경매개시결정

* 인수되는 권리: 현재 파악된 권리 중 인수되는 사항은 없는 것으로 판단됨. (단, 지상권 등 특이사항은 현장 확인 및 추가 조사 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김기호

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 이준원

* 보증금: 15,000,000원, 차임: 700,000원

* 전입일자: 2022-06-07, 확정일자: 2022-05-16, 배당신고일자: 2024-02-27

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 시세:

* 송원빌라 (2002년식, 23.14㎡): 2026년 5월 13,000만원 (약 561.8만원/㎡)

* 현대빌라B동 (1991년식, 36.89㎡): 2026년 5월 22,500만원 (약 610.0만원/㎡)

* 준쉐르던스 (2002년식, 54.27㎡): 2026년 5월 40,000만원 (약 737.0만원/㎡)

* 시세 분석: 본건(1991년식, 51.39㎡)은 비슷한 연식의 현대빌라B동(36.89㎡, 22,500만원)과 비교 시 평당 약 610만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 감정가(300,000,000원, 약 583.7만원/㎡)는 주변 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가됩니다. 최근 거래된 신축 건물(송원빌라, 준쉐르던스)과의 가격 편차는 건물 연식 및 규모 차이에 기인하는 것으로 보입니다.

* 임대 시장: 제공된 전월세 정보는 매매 거래 내역과 동일하여, 실질적인 임대 시장 분석을 위해서는 추가 정보 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "목동역", "신정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 지역으로, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "양목초등학교" 북측 인근에 위치합니다. (상대/절대보호구역 여부는 강서양천교육청 확인 필수)

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거 지역으로 비교적 조용한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매 절차에서 유찰된 이력이 있어, 희망 매수 가격 형성의 어려움이나 추가적인 확인이 필요한 사항이 있을 수 있습니다.

* 높은 매수신청보증금: 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%에 해당하는 보증금이 요구되므로, 초기 자금 부담이 일반 경매보다 높습니다.

* 건축물 현황도 부재: 집합건축물대장상 건축물현황도가 없어, 정확한 호별 위치 및 내부 구조 파악에 제한이 있습니다. 감정평가는 현황 표기 등을 기준으로 하였으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 내부 조사 제한: 현장 조사 시 이해관계인 폐문부재 등으로 내부 상태 확인이 어려웠던 점은 추후 명도 및 하자 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신정동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통 및 교육 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 관계상 인수되는 사항이 없어 명도 및 법적 문제가 비교적 깔끔하다는 장점이 있습니다. 그러나 재매각 이력, 20%의 높은 보증금, 건축물 현황도 부재로 인한 정확한 위치 확인의 어려움 등은 주요 리스크 요인으로, 철저한 현장 조사와 추가적인 정보 확인이 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서울 서남권의 주요 주거 지역으로, 대중교통 및 학군 접근성이 우수합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 깔끔한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 300,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건 면적(51.39㎡)의 시세는 약 300,000,000원에서 330,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 재매각 물건이며 20% 보증금이라는 특수 조건이 존재하므로, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

* 권리 인수 부담이 없고 입지가 양호하다는 점을 고려하여, 감정가 수준 이상에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 290,000,000원 ~ 315,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 답사 결과 및 경매 당일 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.