나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119429 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 55-87 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119429 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 55-87 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경119429
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로14길 20, 제5층 제501호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매2계 2024타경119429 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로14길 20, 제5층 제501호 | 감정가: 118,000,000원 | 최저가: 94,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부동산 강제경매 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경119429 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 55-87, 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 118,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

토지 면적: 13.68㎡ (약 4.14평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 제5층 제501호에 해당합니다.

사용승인일은 2002년 10월 12일이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이새시창호로 이루어져 있습니다.

내부적으로는 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으므로, 건축물현황도 및 외부 관찰을 통해 내부 구조를 도식화하였으니 경매 진행 시 재확인하시기 바랍니다.

1.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북동측 및 남측으로 각각 폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.5. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하).

중요시설물보호지구(공항)

가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

수평표면구역(수평표면)<공항시설법>. 이는 김포공항과 인접하여 항공기 운항의 안전을 위한 고도 제한이 있음을 의미합니다.

상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 군사 작전의 효율성을 위해 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

과밀억제권역<수도권정비계획법>

1.7. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 박OO입니다.

법원으로부터 배당받지 못한 채권자가 임의로 신청한 경매 절차입니다.

권리 분석 시, 등기부등본상의 모든 권리관계(근저당, 가압류, 압류, 임차권 등)를 면밀히 확인해야 하며, 특히 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에서 소멸될 가능성이 높습니다.

임대차 관계(현황조사 시 폐문으로 확인 곤란) 및 유치권 성립 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 상권 분석

본건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 규모의 주택과 상가들이 혼재되어 있습니다.

인근에 화일초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 상업시설 및 편의시설 이용도 용이한 편입니다.

최근 화곡동 일대는 모아타운 등 소규모 정비사업을 통해 노후된 주거 환경 개선 및 주택 공급이 활발히 논의되고 있어, 지역 내 변화 가능성을 내포하고 있습니다.

다만, 일부 지역은 주차난, 녹지 부족 등 주거 환경 개선 요구가 높은 지역이기도 합니다.

1.9. 생활 정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 주요 도로 접근성도 양호합니다.

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 교육시설(화일초등학교)이 근거리에 위치합니다.

1.10. 잠재적 리스크

1. 고도 제한: 김포공항과 인접하여 '수평표면구역'에 해당하므로, 건축물 높이 및 구조에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

2. 법적 규제: '제2종일반주거지역(7층 이하)'으로 지정되어 있어 건축 시 층수 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 최근 규제 완화 추세(25층까지 허용 등)가 있으므로 관련 법규 변화를 주시할 필요가 있습니다.

3. 내부 확인 어려움: 현장 조사 시 내부 확인이 어려웠던 점은 명도를 진행하거나 매수 후 내부 수리 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

4. 채무 관계: 강제경매 사건이므로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(유치권 등)가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

1.11. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 근린시설이 인접해 있으며 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

감정가는 1억 1천 8백만원으로, 소액 투자가 가능한 물건입니다.

다만, 공항 관련 고도 제한 및 제2종일반주거지역(7층 이하) 규제 등 외부적인 제약 사항을 충분히 인지해야 합니다.

내부 상태 확인이 어려웠던 점과 정확한 권리 관계 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 하는 점은 투자 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.12. 투자 포인트

1. 소액 투자 가능: 1억원 초반대의 감정가로 진입 장벽이 낮습니다.

2. 역세권/학세권 잠재력: 주변 개발 계획(모아타운 등) 및 초등학교 인접성을 고려할 때, 향후 주거 가치 상승 잠재력이 있습니다.

3. 규제 완화 기대: '2종 7층' 규제 완화 추세와 같은 도시 계획 변화가 지역 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

향후 시세 변동, 임대 수요, 보유 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계