나이스옥션 법원경매 서울서부 2023타경2714 [1] 서울특별시 은평구 응암동 419-130 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2023.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 응암2동주민센터 서측 인근에 위치하며 주변은 단독
주택 및 공동주택, 아파트, 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로 현황 주거용 건물의 건부지임.

인접 도로상태

서측으로 개설된 폭 약 4미터 내외의 도로를 통하여 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(자세한 사항은
반드시 관할 교육청의 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m),
과밀억제권역

제시목록 외의 물건

의견란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건으로(사용승인일: 1985.02.08)

외벽 : 치장벽돌 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 알미늄새시 창호

이용상태

건물 전체가 주택(다가구주택)으로 이용중임.

- 매각대상인 김홍업 지분(2층에 해당)도 주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

의견란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

매각지분 대상인 김홍업 점유 본건 2층은 현장조사시 폐문부재로 내부상태 등은 관련자료
및 주변(동일건물 거주자) 등의 탐문을 통해 조사를 진행한 바 참작바람.

물건 비고

일괄매각, 지분매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2023타경2714 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 419-130 (신주소: 서울특별시 은평구 응암로22길 13-10)

용도: 다세대주택

감정가: 229,095,000원

토지면적: 102.00㎡ (약 30.86평)

토지지분: 36.3018㎡ (약 10.99평)

건물면적: 143.40㎡ (약 43.38평)

건물지분: 51.09㎡ (약 15.46평)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (소유자 김홍업 지분)

사용승인일: 1985년 2월 8일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 응암2동주민센터 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 아파트, 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역임.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통여건은 보통 수준임.

토지 이용 현황: 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로서 현황 주거용 건물의 부지로 이용 중임.

도로 접근성: 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

매각 대상: 본 건은 소유자 김홍업의 토지 및 건물 지분(건물 2층 해당)에 대한 매각임.

말소기준권리: 을4. 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 104,000,000원, 2011.05.02)이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

인수되는 권리: '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고만 기재되어 있어, 실제 지상권이 존재할 경우 해당 권리를 인수해야 하는 리스크가 있으므로 등기부등본 및 현장 조사를 통해 반드시 명확히 확인해야 함.

임차인 현황:

* 강안식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2011-11-07. 대항력 없음.

* 최동찬: 보증금 55,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2023-03-06. 대항력 없음.

인수 보증금: 총 0원 (임차인 모두 대항력이 없어 인수 부담 없음)

4. 상권분석

주변 환경: 본 건이 위치한 응암동은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 분포하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

혐오시설 유무: 주변 지역은 주로 주택가 및 상업지구로 구성되어 있으며, 지도 검색 결과 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용 편리.

교통: 버스정류장 인접, 차량 접근 용이.

교육시설: 인근 학교 소재 (상대보호구역 해당).

6. 잠재적 리스크

지분매각: 본 건은 토지 및 건물 지분만 매각 대상이므로, 다른 공유자들과의 관계, 향후 건물 관리 및 재건축 시 협의 등 복잡한 이해관계 조율이 필요함. 이는 매수인이 부담해야 할 주요 리스크임.

건물 노후: 1985년 사용승인된 건물로, 신축 건물에 비해 유지보수 비용 발생 가능성이 높고 자산 가치 상승에 제한이 있을 수 있음.

소유자 지분: 매각 대상인 김홍업 지분은 건물 2층에 해당하는 것으로 파악되었으나, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 상태를 정확히 확인하지 못하였음. 내부 수리 및 관리에 추가 비용이 발생할 수 있음.

미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고만 기재되어 있어, 만약 실제 지상권이 존재할 경우 해당 권리를 인수해야 하므로 투자 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 서울 은평구의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 다세대주택의 지분 매각 물건임. 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있으나, 건물 노후화 및 지분 매각으로 인한 복잡한 권리관계, 미확인 지상권 가능성 등은 주의가 필요한 부분임. 잠재적인 리스크를 충분히 인지하고, 다른 공유자들과의 원만한 협의 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

지분 매입을 통한 상대적으로 낮은 초기 투자 비용.

서울시 내 위치하여 지역적 안정성 확보.

향후 공유자 협의를 통한 재건축 또는 리모델링 시 자산 가치 상승 잠재력.

다가구주택 특성상, 전체 지분을 확보하거나 타 공유자와 협력 시 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 229,095,000원이며, 매각 대상인 김홍업 지분(토지 약 10.99평, 건물 약 15.46평)의 감정평가액은 약 81,641,780원으로 추정됨.

최근 주변 다세대주택 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 면적 및 연식에 따라 평당 약 370만원에서 972만원까지 다양한 시세를 보임. 본 건 건물(1985년식)의 지분 면적(51.09㎡, 약 15.46평)을 고려할 때, 개별 지분의 시장 가치를 직접 산정하기는 어려우나, 일반적으로 지분 매각 물건은 전체 소유권 취득 대비 할인된 가격으로 거래될 가능성이 높음.

또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시된 점과 건물의 노후화, 지분 매각의 복잡성, 미확인 점유 부분 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 감정가 대비 약 70~80% 수준인 57,000,000원에서 65,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 잠재적 리스크 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있음.

보수적인 관점에서 약 65,000,000원을 초기 입찰가로 제시하며, 상세한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.