나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경4354 [7] 서울특별시 관악구 봉천동 42-21 샤르망파크 9층902호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경4354 [7] 서울특별시 관악구 봉천동 42-21 샤르망파크 9층902호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경4354
• 주소: 서울특별시 관악구 관악로 227-6, 9층902호 (봉천동,샤르망파크)
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매3계 2024타경4354 | 소재지: 서울특별시 관악구 관악로 227-6, 9층902호 (봉천동,샤르망파크) | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 216,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경4354 (7)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 42-21 샤르망파크 9층902호

용도: 다세대주택

감정가: 270,000,000원

토지면적: 8.21㎡ (약 2.48평)

토지지분: 8.21㎡ (약 2.48평)

건물면적: 20.31㎡ (약 6.14평)

건물지분: 20.31㎡ (약 6.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철 2호선 서울대입구역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 위치하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 건물 내 9층 902호이며, 2019년 12월 19일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이고 창호는 샷시창호 등으로 이루어져 있습니다.

이용상태: 후첨 '내부구조도'를 참고해야 하나, 제공된 정보에는 상세 내용이 없습니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 엘리베이터 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 2필지가 일단의 가장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등: 본건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

공부와의 차이: 본건은 공부상 제1층 제101호이나, 현황 제시외 건물 ㉠,㉡과 함께 출입문 표시상 101호 및 103호 2개호로 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 소유권 및 기타 권리관계 확인이 필요한 부분입니다. (주의: 본 경매 물건의 실제 호수는 9층 902호임에도 불구하고, 감정평가서 상 '공부와의 차이' 내용에 1층 101호로 기재된 점은 중요한 확인 사항입니다.)

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대 관계는 확인되지 않았습니다. 또한, 공부상 1층 101호와 달리 현황 101호 및 103호로 사용 중이며, 제시외 건물과 관련하여 소유권, 원상복구명령, 이행강제금 부과 여부 등에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. (주의: 감정평가서의 '공부와의 차이' 및 '기타참고사항'에 기재된 1층 101호 관련 내용은 본 경매 물건(902호)과 상이할 수 있으나, 원 보고서 내용을 기반으로 중요한 확인 사항으로 기재합니다.)

2. 입지 조건

본건은 지하철 2호선 서울대입구역에서 북동측 인근에 위치하며, 주변이 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 특이사항으로 중복사건으로 분류되어 있습니다. 경매 절차 진행 시 말소기준권리 및 인수되는 권리관계, 그리고 제시외 건물과 관련된 법적 문제 등을 철저히 분석해야 합니다. 특히 감정평가서에 기재된 '공부와의 차이'와 '기타참고사항'은 본건의 소유권 및 점유 관계, 건축 관련 법규 위반 여부 등 복잡한 권리 문제를 내포하고 있을 수 있으므로, 전문가의 정밀한 권리 분석이 필수적입니다.

4. 상권 분석

서울대입구역 상권은 2호선 라인을 따라 발달되어 있으며, 3번 출구 주변의 상업 지구와 7번 출구 인근의 판매 상권으로 나뉩니다. 서울대학교 학생, 강남권으로 출퇴근하는 직장인, 그리고 관악산 등산객 등 다양한 유동인구를 확보하고 있습니다. 최근 재개발과 함께 쇼핑몰, 주상복합 등이 들어서면서 상권의 변화가 기대되는 지역입니다. 특히 젊은 층을 중심으로 형성된 '샤로수길'은 다양한 먹거리, 카페, 술집 등으로 활성화되어 있어 상권의 매력을 더하고 있습니다. 다만, 상권 활성화 대비 상업 지역이 상대적으로 작아 상가 월세가 높은 편입니다.

5. 생활 정보

본건이 소재한 서울대입구역 인근은 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 지하철 2호선 서울대입구역을 통해 강남, 시청 등 주요 도심으로의 이동이 용이하며, 다양한 버스 노선도 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 상업시설, 근린생활시설이 발달하여 쇼핑, 외식, 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 만화카페, 방탈출 카페 등 다양한 여가 및 오락 시설도 자리하고 있어 젊은 층을 위한 즐길 거리도 풍부합니다. 관악구청 등 공공기관 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 감정평가서에 명시된 '공부와의 차이'와 '기타참고사항'에 따른 문제입니다. 본건의 실제 호수는 9층 902호임에도 불구하고, 감정평가서에는 1층 101호로 언급되며 현황 101호 및 103호로 사용 중이라는 내용이 기재되어 있어, 실제 현황과 공부상의 내용이 일치하지 않을 가능성이 높습니다. 이는 불법 건축물, 무단 점유, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 법적 제재로 이어질 수 있으며, 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 해당 부분에 대한 철저한 현장 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, '중복사건'이라는 점도 권리 관계 파악 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울대입구역이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 상권 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 신축 건물(2019년 사용승인)이라는 점 또한 긍정적입니다. 그러나 감정평가서 상의 '공부와의 차이' 및 '기타참고사항'에서 언급된 현황과 공부의 불일치 문제는 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. 제시외 건물로 인한 법적 분쟁 가능성, 원상복구 비용 발생, 이행강제금 부과 위험 등을 신중하게 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 전문가의 도움을 통해 문제가 해결 가능하다는 판단이 설 경우, 우수한 입지를 바탕으로 한 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 역세권으로, 서울 도심 접근성이 뛰어납니다.

발달된 상권: 대학가와 오피스 상권이 결합된 복합 상권으로, 풍부한 유동인구와 소비력을 갖추고 있습니다.

생활 편의성: 다양한 편의시설, 문화시설, 교통망을 갖추어 주거 환경이 우수합니다.

신축 건물: 2019년에 준공되어 비교적 최신 건물에 해당합니다.

가격 메리트 (잠재적): 만약 '공부와의 차이'로 인한 문제가 명확히 해결 가능하고, 이에 따른 비용이 감정가에 충분히 반영된다면, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매3계