나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경116158 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1339 강남헤븐리치더골드181 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경116158 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1339 강남헤븐리치더골드181 1층101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경116158
• 주소: 서울특별시 서초구 강남대로49길 11, 1층101호 (서초동,강남헤븐리치더골드181)
• 용도: 근린상가

서울중앙지방법원 경매3계 2024타경116158 | 소재지: 서울특별시 서초구 강남대로49길 11, 1층101호 (서초동,강남헤븐리치더골드181) | 감정가: 494,000,000원 | 최저가: 316,160,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경116158 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1339 강남헤븐리치더골드181 1층 101호

용도: 근린생활시설

감정가: 494,000,000원

토지면적: 2.48㎡ (약 0.75평)

토지지분: 2.482㎡ (약 0.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.44㎡ (약 4.06평)

건물지분: 13.44㎡ (약 4.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이알파트너스제십사차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

주의사항:

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 서울특별시 서초구 서초동 소재 서이초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 강남대로를 따라 상업 및 업무용 고층빌딩, 근린생활시설, 후면에 래미안리더스원아파트 등 대단위 아파트단지가 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선, 신분당선 강남역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 15층 건물 중 제1층 제101호로서, 외벽은 외장석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 및 타일 등 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호임.

이용상태: 소매점(강남커피랑)으로 이용중임.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 화재경보 설비, 옥내 소화전 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 가장형의 토지로서 오피스텔, 제1종 근린생활시설(소매점)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등: 서측으로 폭 약 7-8m 내외 및 북측으로 폭 약 6-7m 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)임.

공부와의 차이: 건축물 현황도상 화장실이 소재하나, 현황은 철거하고 본건 전체를 소매점(강남커피랑)으로 사용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대 내역은 미상임.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 서초동, 강남역 초역세권에 위치하고 있습니다. 서울의 핵심 업무지구 및 상업지구인 강남대로변에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 접근성이 매우 뛰어납니다. 서이초등학교가 인근에 있으며, 래미안리더스원 등 대단지 아파트와 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후 수요 또한 우수한 지역입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 채권자(케이알파트너스제십사차유동화전문유한회사)의 신청에 의해 진행됩니다. 일반적인 임의경매 물건으로, 경매 절차에 따라 낙찰 후 소유권을 취득하게 됩니다. 유동화 물건이라는 점은 특이사항으로 기재되어 있으나, 통상적인 권리분석 절차를 통해 인수될 권리 사항은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 세부적인 권리관계 및 말소기준 권리는 등기부등본 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

강남역 상권은 서울을 대표하는 상업 및 업무 중심지로서, 최고 수준의 유동인구와 소비력을 자랑합니다. 본건은 강남대로변 상가건물의 1층에 위치하며, '강남커피랑'이라는 상호의 소매점(커피숍)으로 운영 중입니다. 인근에 오피스 빌딩, 대형 아파트 단지, 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 고객 확보가 가능하며, 2, 30대 젊은층부터 직장인, 지역 주민까지 다양한 고객층을 대상으로 영업하기에 유리한 입지입니다.

1.6. 생활정보

강남역 인근은 다양한 편의시설과 문화시설을 갖추고 있습니다. 지하철 2호선과 신분당선을 이용할 수 있어 서울 전역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 백화점, 쇼핑몰, 병원, 영화관 등 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있어 생활 환경이 우수합니다. 서이초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 공부와의 차이: 현황 상가 이용을 위해 건축물 현황도 상의 화장실을 철거한 부분이 확인되었습니다. 이는 추후 건축물 대장 등 공부와의 불일치 문제가 발생할 소지가 있으며, 원상복구 시 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 매각 물건과 달리 취급하는 금융기관이나 절차에 따라 다소 복잡한 부분이 발생할 가능성이 있습니다.

3. 토지이용계획: 일반상업지역 내 위치하여 향후 개발 가능성은 높으나, '가로구역별 최고높이 제한지역', '과밀억제권역' 등 건축 관련 규제를 받을 수 있습니다.

4. 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강남역 초역세권이라는 최고의 입지를 자랑하는 근린생활시설입니다. 1층에 위치하며 소매점(커피숍)으로 운영 중으로, 탄탄한 배후 수요와 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 다만, 공부와의 차이(화장실 철거) 및 유동화 물건이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 부분을 면밀히 검토하고, 향후 상권의 변화 추이를 지켜본다면 성공적인 투자가 될 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 탁월한 입지: 강남역 도보 이용 가능한 초역세권, 강남대로변 핵심 상권에 위치하여 희소성과 가치가 높습니다.

2. 안정적인 수요: 인근 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 업무 시설 등 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 영업 환경 확보가 가능합니다.

3. 높은 환금성: 강남 상권은 경기 변동에도 비교적 강하며, 우수한 접근성과 상권 활성화로 인해 매각 시 높은 환금성을 기대할 수 있습니다.

4. 소형 면적: 1층 4평대의 소형 면적으로, 초기 투자 비용 부담이 적고 다양한 업종의 소규모 창업 및 투자에 적합합니다.

5. 미래 가치: 강남권 개발 계획 및 재건축, 재개발 등의 영향으로 지속적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매3계