나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경4354 [3] 서울특별시 관악구 봉천동 42-21 샤르망파크 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""지하철2호선 서울대입구역"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 서울대입구역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 건 내 제1층 제101호 외 11개호로서,
(사용승인일: 2019년 12월 19일)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

후첨 '내부구조도' 참고.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 엘리베이터 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 봉천동 42-21: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

2) 봉천동 42-22: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건 기호 (1)은 공부상 제1층 제101호이나, 현황 제시외 건물 ㉠,㉡과 함께 출입문 표시상 101호 및 103호 2개호로 사용중인 것으로 현장조사되었으므로, 추후 소유권 및 기타 권리관계 등의 확인이 필요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대미상임.

2)본건 기호 (1)은 공부상 제1층 제101호이나, 현황 제시외 건물 ㉠,㉡과 함께 출입문 표시상 101호 및 103호 2개호로 사용중인 것으로 조사되었으며, 건축물현황도 기준 101호 부분은 현황 출입문 표시 101의 화장실겸욕실과 출입문 표시 103호의 화장실겸욕실 그리고 101호 103호 복도 등으로 이용중인것으로 조사됨(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고). 제시외 건물은 본건 평가시 별도로 평가하였으며 면적은 건축물현황도 및 현장조사 등을 통해 개략적으로 측정하였음(후첨 감정평가명세표 등 참고).

3)본건 기호(1) 제시외 건물과 관련하여 소유권 및 기타 권리관계 확인, 원상복구명령 및 이행강제금부과 여부 등의 문제가 있을 수 있으니 경매 진행시 필히 재확인이 필요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경4354 (3)

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 주 용도는 업무시설)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 감정가: 270,000,000원

1.2. 소재지 및 지번

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 42-21 샤르망파크 7층702호

* 도로명 주소: 서울특별시 관악로 227-6 (봉천동)

1.3. 면적 정보

1.3. 1. 토지 면적

* 토지면적: 8.21㎡ (약 2.48평)

* 토지지분: 8.21㎡ (약 2.48평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 2. 건물 면적

* 건물면적: 20.31㎡ (약 6.14평)

* 건물지분: 20.31㎡ (약 6.14평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.5. 특이사항

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

* 특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인

* 공부와의 차이: 본건은 공부상 제1층 제101호이나, 현황 제시외 건물과 함께 101호 및 103호 2개호로 사용 중으로 조사됨. 추후 소유권 및 권리관계 확인 필요.

* 기타참고사항: 임대미상임. 제시외 건물 평가되었으며, 소유권 및 기타 권리관계, 원상복구명령, 이행강제금 부과 여부 등 확인 필요.

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철 2호선 서울대입구역 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 건물의 주 용도는 업무시설이나, 주변 지역은 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 서울대입구역이 위치함.

* 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로 상태

* 본건은 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

* 본 건물은 2019년 12월 19일 사용승인되었으며, 총 10층, 지하 2층 규모임.

* 집합건물 등기부상 소유권 보존은 2020년 1월 13일에 백재일 외 2명 명의로 되어 있음.

* 2024년 8월 29일 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2024타경4354)이 말소기준권리임.

* 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 절차에서 소멸될 채권의 총액을 의미할 수 있음.

3.2. 말소기준 권리

* 말소기준 권리는 2024년 8월 29일 접수된 김강희의 강제경매 개시결정(서울중앙지방법원 2024타경4354)임.

* 상기 말소기준 권리보다 선순위 권리는 존재하지 않음.

3.3. 임차인 분석

3.3. 1. 임차인 정수민

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 03월 09일

* 확정일자: 2020년 02월 14일

* 배당신고일자: 2024년 11월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 전입일자(2020.03.09)가 말소기준권리(2024.08.29)보다 앞서므로 원칙적으로 보증금 전액을 인수해야 함. 단, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으므로, 이에 대한 경매 절차상의 처리가 필요하며, 낙찰자는 인수 보증금에 대한 최종 확인이 필수적임.

3.4. 인수되는 권리 분석

* 본건의 경우, 임차인 정수민은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 법원 집행 절차에 따라 보증금이 소멸될 가능성이 있음. 낙찰자는 인수 보증금 관련하여 반드시 재확인이 필요함.

* 기타 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않음.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 매매 시세 분석

* 최근 매매 사례 중 '비쥬타운B'(2016년식, 26.98㎡)는 2.83억 원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 10,489,000원 수준임.

* '성진리치빌6차'(2022년식, 39.75㎡)는 5.4억 원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 13,583,000원 수준임.

* 본건(20.31㎡, 2019년식)의 면적과 연식을 고려할 때, ㎡당 시세는 약 1050만 원 ~ 1360만 원 범위로 추정됨.

* 이에 따른 추정 시세는 약 2.1억 원 ~ 2.7억 원으로 산정될 수 있음.

4.2. 주변 전월세 시세 분석

* 제공된 JSON 데이터에 전월세 시세에 대한 상세 정보는 포함되어 있지 않음.

* 다만, 인근 지역의 다세대주택 및 소형 주거/업무용 오피스텔의 전월세 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

4.3. 건물 용도 및 상권 특성

* 본 건물(샤르망파크)의 건축물대장상 주 용도는 '업무시설'이나, 주위 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 가짐.

* 지하철 2호선 서울대입구역 인근으로 교통 및 편의시설 이용이 용이한 지역임.

* 702호는 주거 용도로 사용 중인 것으로 보이며, 소형 면적은 1인 가구 또는 소규모 사업장에서 활용 가능성이 있음.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 편의 시설

* 지하철 2호선 서울대입구역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중임.

* 주변에 상업 시설, 근린생활시설, 금융기관 등이 분포하여 생활 편의성이 양호함.

5.2. 혐오 시설 유무

* 제공된 정보 및 외부 지도 서비스 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 확인되지 않으나, 최신 정보는 별도 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 및 공부와의 차이

* 본건은 공부상 제1층 제101호이나, 현황상 제시외 건물과 함께 101호 및 103호 2개호로 사용 중인 것으로 조사됨.

* 이는 불법 건축물에 해당할 수 있으며, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 처분 위험이 존재함.

6.2. 임차인 권리 및 보증금 문제

* 대항력 있는 임차인 정수민(보증금 2.52억 원)의 존재는 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있음.

* 단, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 부분은 낙찰자의 보증금 부담이 없을 가능성을 시사하나, 법적 해석 및 집행 결과에 따라 달라질 수 있어 면밀한 확인이 필요함.

6.3. 건축물 용도 및 이행강제금 가능성

* 건물 주 용도가 '업무시설'임에도 불구하고 주거 용도로 사용되고 있다면, 건축법 위반으로 인한 이행강제금 부과 가능성이 있음.

* '공부와의 차이' 항목의 제시외 건물 관련 내용도 이와 연계된 리스크임.

6.4. 기타 토지 이용 제한

* 해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함. 이는 일반적인 토지 이용 제한 사항이나, 투자 결정 시 고려되어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선 서울대입구역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 사용승인된 건물로 연식이 비교적 최신이라는 장점도 있습니다.

그러나 건축물 현황과 공부상 내용의 차이, 제시외 건물로 인한 불법 건축물 해당 가능성, 업무시설 용도와 실제 주거 사용 간의 불일치 등 여러 중대한 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 존재는 보증금 인수 여부에 대한 명확한 법리 검토와 현장 확인을 요구합니다. 이러한 잠재적 리스크들을 고려할 때, 신중하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 역세권으로 서울 주요 지역 접근성이 뛰어남.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 사업장으로 활용 가능한 소형 면적의 수요는 꾸준함.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최근에 지어진 건물임.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와의 차이로 인한 불법 건축물 의심, 업무시설 용도와 주거 사용 간의 불일치 등 상당한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가(2.7억 원) 및 추정 시세(약 2.1억 ~ 2.7억 원) 대비 약 20~30% 이상의 할인율 적용이 필요할 것으로 판단됩니다.

특히, 임차인 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 여전히 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

이를 감안하여, 현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 1억 7천만 원 ~ 2억 1천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 정확한 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.