나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경4354 [9] 서울특별시 관악구 봉천동 42-21 샤르망파크 9층904호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경4354 [9] 서울특별시 관악구 봉천동 42-21 샤르망파크 9층904호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경4354
• 주소: 서울특별시 관악구 관악로 227-6, 9층904호 (봉천동,샤르망파크)
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매3계 2024타경4354 | 소재지: 서울특별시 관악구 관악로 227-6, 9층904호 (봉천동,샤르망파크) | 감정가: 214,000,000원 | 최저가: 136,960,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경4354 (9)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 42-21 샤르망파크 9층904호

용도: 다세대주택

감정가: 214,000,000원

토지 면적: 6.50㎡ (약 1.97평)

건물 면적: 16.08㎡ (약 4.86평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

건물 사용승인일: 2019년 12월 19일

1.2. 입지 조건

교통:

본건은 지하철 2호선 서울대입구역 북동측 인근에 위치하며, 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 서울대입구역은 강남, 시청 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수하여 직주근접성이 뛰어난 지역입니다.

주변 환경:

주위는 다세대주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설과 주거 환경이 조화롭게 분포되어 있습니다. 서울대학교가 인근에 위치하여 교육 및 문화적 환경 또한 우수합니다.

생활 편의시설:

서울대입구역 주변으로는 다양한 상업 시설, 병원, 은행, 관공서 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 젊은 층과 직장인 수요가 풍부한 지역으로, 상권이 활성화되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

등기부상 권리관계:

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 경매 절차 개시 결정 이후 설정된 근저당권이나 기타 권리는 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 말소되지 않는 권리가 있는지 여부는 등기부등본을 통해 최종 확인이 필요합니다.

점유 관계:

건물 등기부상으로는 제1층 제101호이나, 현황상으로는 제시외 건물 ㉠, ㉡과 함께 101호 및 103호 두 개 호로 사용 중인 것으로 조사되었습니다. [cite:X - provided data] 이에 따라 실제 점유자와의 관계, 명도 절차 진행 가능성 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

주의 사항:

- 본건은 중복사건으로, 관련 사건 내용을 확인하여 중복 처리에 따른 영향을 파악해야 합니다.

- 공부상 101호이나 현황 101호 및 103호로 사용 중이며, 제시외 건물(㉠, ㉡)이 존재합니다. [cite:X - provided data]

- 제시외 건물은 별도로 평가되었으며, 소유권 및 기타 권리관계, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 여부 등을 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다. [cite:X - provided data]

1.4. 상권 분석

주변 상업 시설:

서울대입구역 상권은 크게 3번 출구 일대의 쇼핑몰 및 먹자골목 상권과 7번 출구 인근의 의류/판매 상권으로 구분됩니다. 젊은 층을 겨냥한 트렌디한 식당, 카페, 국제 요리 전문점들이 밀집한 '샤로수길'은 전국적인 명소로 자리 잡았습니다. 이곳은 높은 유동인구와 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상권이 매우 활성화되어 있으며, 낮은 공실률과 높은 임대료 상승률을 보입니다. 특히, 역세권 대로변 상가들의 경우 대기업 입점이 많고 임대가 수준이 높습니다.

유동인구 및 잠재적 수요:

서울대학교와 인근 오피스텔, 주택가를 기반으로 한 탄탄한 임대 수요가 예상됩니다. 지하철역과 대학교가 인접하여 유동인구가 매우 풍부하며, 이는 임대 수익을 기대할 수 있는 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.5. 생활 정보

교육 시설:

인근에 서울대학교가 위치하며, 다수의 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

의료 시설:

서울대학교병원, 보라매병원 등 종합병원을 비롯하여 다양한 규모의 병원과 의원이 밀집해 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

편의 시설:

대형마트, 재래시장(봉천중앙시장 등), 문화 시설(영화관 등) 등 다양한 생활 편의 시설을 이용하기 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

법적/행정적 문제:

- 공부상 호수와 현황 사용이 다른 점, 제시외 건물의 존재 등은 소유권 및 법적 권리관계에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

- 제시외 건물에 대한 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 가능성이 있어 추가적인 비용 발생 위험이 있습니다.

건축물 관련 문제:

- 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물로 외관 및 내부는 양호할 것으로 예상되나, 제시외 건물 관련 법규 위반 사항이 있는지 확인이 필요합니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가격 하락을 야기할 수 있는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장장, 납골당, 군부대 등)은 확인되지 않았습니다.

시장 변동성:

부동산 시장의 전반적인 변동성 외에, 해당 지역의 공급 및 수요 변화에 따른 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울대입구역이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 다세대주택으로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 2019년 신축 건물이라는 점도 장점입니다. 그러나 공부와 현황의 차이, 제시외 건물의 존재 등 권리 및 행정상 복잡한 문제들이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. [cite:X - provided data] 제시외 건물 관련 위험 요소를 잘 해결한다면, 안정적인 임대 수익이나 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

- 최고의 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 초역세권으로, 강남, 시청 등 서울 주요 업무지구 접근성이 매우 뛰어납니다.

- 신축 건물: 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

- 풍부한 배후 수요: 서울대학교 및 인근 오피스텔, 주택가를 기반으로 한 탄탄한 임대 수요가 예상됩니다.

- 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 재건축/재개발 가능성이 있어 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매3계