나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경116967 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1445-2 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경116967 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1445-2 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경116967
• 주소: 서울특별시 관악구 봉천로4길 6
• 용도: 근린주택

서울중앙지방법원 경매3계 2024타경116967 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천로4길 6 | 감정가: 23,018,680원 | 최저가: 23,018,680원 | 용도: 근린주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경116967 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1445-2

용도: 상가주택

감정가: 23,018,680원

토지 면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

건물 면적: 399.78㎡ (약 120.93평)

건물 지분 면적: 88.831116㎡ (약 26.87평)

매각 대상: 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 건물 지분 매각

주의사항: 일괄 매각 (제시외 건물 포함), 건물만 매각

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 1445-2에 소재하고 있습니다. 신림동은 지하철 2호선 신림역을 중심으로 형성된 서울 서남권의 주요 상권 중 하나입니다. 특히 해당 주소지 주변은 다수의 대중교통 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 접근성이 우수합니다. 또한, 서울대학교를 비롯한 다수의 교육 기관이 인접해 있어 젊은 유동인구가 풍부하며, 이는 상가로서의 잠재력과 주거 환경의 안정성을 동시에 제공합니다. 신림역 주변으로는 의류, 화장품, 음식점, 영화관 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 건물 지분 매각 대상입니다. 즉, 건물 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이는 건물 전체를 단독으로 사용하거나 임대, 매도하는 데 제약이 따르며, 다른 공유자의 동의가 필요할 수 있습니다. '일괄 매각' 및 '제시외 건물 포함'이라는 주의사항은 낙찰 시 건물 본체 외에 별도로 존재하는 제시외 건물까지 포함하여 매각됨을 의미합니다. 다만, 이 역시 건물 지분 매각이라는 점을 명확히 인지해야 합니다. 권리 분석 시에는 해당 지분이 전체 건물 면적 중 어느 부분을 차지하는지, 그리고 다른 공유자와의 관계는 어떠한지에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

신림동 상권은 오랜 역사를 가진 '순대촌'으로 유명하며, 지하철 2호선 신림역 개통 이후 서울 서남부의 주요 상권으로 급부상했습니다. 특히 20~30대 젊은층의 유동인구가 매우 많으며, 패션, 먹거리, 유흥 시설이 밀집한 복합 상권의 특징을 보입니다. 본 물건의 용도가 상가주택으로, 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이라는 점은 상가와 주거 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 잠재력을 보여줍니다. 대로변에는 젊은층을 겨냥한 의류, 액세서리, 화장품 가게 등이 많으며, 이면부에는 식당, 술집, 노래방 등 유흥 관련 업종이 발달해 있습니다.

1.5. 생활 정보

신림동은 서울대학교, 숭실대학교 등 다수의 대학교가 인접해 있어 젊은 층의 유입이 많은 지역입니다. 이로 인해 다양한 종류의 음식점, 카페, 쇼핑몰, 영화관 등 젊은층이 선호하는 편의시설이 풍부합니다. 또한, 생활 편의 시설뿐만 아니라 관악산 등 녹지 공간도 가까워 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 1인 가구 및 대학생 밀집 지역의 특성상 주거 밀집도가 높고, 일부 지역은 밤늦은 시간대 유동인구가 많아 치안에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '건물 지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰자는 건물 전체가 아닌 일부 지분만을 소유하게 되므로, 건물 관리, 임대, 재건축 등 모든 의사 결정 과정에서 다른 공유자들과의 협의가 필수적입니다. 이 과정에서 의견 충돌이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 본 건물의 사용 승인일이 1988년 8월 19일로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가나 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다. 감정가가 23,018,680원으로 매우 낮게 책정된 점은 해당 지분이 매우 소액이거나, 건물 자체 또는 대지권에 심각한 문제가 있을 가능성을 시사합니다. 따라서 정확한 지분율과 대지권 비율, 그리고 건물 상태에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점과 풍부한 유동인구를 가진 상권의 이점을 가지고 있습니다. 그러나 건물 지분 매각이라는 점과 매우 낮은 감정가는 상당한 투자 위험을 내포하고 있습니다. 건물 지분 매각은 활용에 제약이 많고 법적 분쟁의 소지가 크므로, 일반적인 부동산 투자와는 다른 접근 방식이 필요합니다. 따라서 신중한 권리 분석과 함께, 다른 공유자와의 원만한 협의 가능성, 그리고 낮은 감정가의 근본적인 원인 파악이 선행되지 않는다면 투자를 권장하기 어렵습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 서울 관악구 신림동이라는 우수한 입지 조건.

* 젊은 유동인구가 풍부한 활발한 상권.

* 낮은 감정가로 인한 시세 차익 가능성 (단, 지분 매각의 위험성을 충분히 인지한 후).

* 상가주택으로서 근린생활시설 및 주거 용도로의 활용 가능성 (공유자와의 협의 필수).

투자 시에는 반드시 건물 지분 매각의 특수성을 충분히 이해하고, 다른 공유자와의 원활한 소통 및 협력 관계 구축이 가능한 경우에 한하여 신중하게 접근하시길 바랍니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매3계