나이스옥션 법원경매 순천 2025타경639 [2] 전라남도 광양시 진상면 비평리 산149 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 진상면 비평리 소재「비평마을」북측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 토지임야, 잡종지, 농경지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1) 부정형의 자연림, 본건 2,3) 부정형의 토지임야임.

인접 도로상태

본건 1)은 북측으로 지적도상 도로와 접함. 본건 2)는 서측으로 도로가 개설되어 있음. 본건 3)은 지적도상 맹지이나 현황 남측으로 포장임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1> 토지이용계획확인원상, 농림지역, 가축사육제한구역(2025-04-21)(닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(1000m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-04-21)(젖소,닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(350m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도)<도로법>, 임업용산지<산지관리법>임. <본건 2> 토지이용계획확인원상, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-04-21)(닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(1000m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>임. <본건 3> 토지이용계획확인원상, 농림지역, 가축사육제한구역(2025-04-21)(닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(1000m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-04-21)(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-04-21)(젖소,닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(350m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 1~3)은 임야로 부지 지상에 자생하는 입목 등은 별도의 경제적 가치가 없으며, 임지와 입목이 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 입목을 토지에 포함하여 평가하였음. ㉢ 본건은 지적도면에 의한 개략적인 목측 및 탐문 등에 의한 일반적인 현장 조사방법에 따라 감정평가를 실시하나, 본건 인근의 지적경계가 불분명하여 정확한 식별이 곤란한 바 지적경계복원측량을 요하니 경매진행시 참고하시기 바람. ㉣ 본건 1,2)는 토지이용계획확인원상 "접도구역"에 저촉되어 있으며, 본건 1)은 전체면적 대비 저촉면적이 과소하여 이에 구애없이 평가하였고 본건 2)는 지적도면을 활용하여 개략적인 저촉면적을 파악하여 개별요인 비교시 행정적요건에 반영하여 평가하였음. ㉤ 본건은 광평수 임야로서 전수조사에 애로사항이 있어 분묘소재 여부는 불분명한 바, 업무진행시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경639 (2)

* 소재지: 전라남도 광양시 진상면 비평리 산149

* 용도: 임야

* 감정가: 347,429,000원

* 토지면적: 40,874.00㎡ (약 12,366평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 소재지및주위환경

* 본건은 전라남도 광양시 진상면 비평리 소재 ‘비평마을’ 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 자연림, 토지임야, 잡종지, 농경지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

1.2. 교통상황

* 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

1.3. 토지이용현황

* 본건 1)은 부정형의 자연림이며, 본건 2)와 3)은 부정형의 토지임야입니다.

* 본건 1)은 북측으로 지적도상 도로와 접하고 있습니다.

* 본건 2)는 서측으로 도로가 개설되어 있습니다.

* 본건 3)은 지적도상 맹지이나 현황 남측으로 포장 임도가 개설되어 있습니다.

1.4. 토지이용계획및제한사항

* 본건 1): 농림지역, 가축사육제한구역(1000m, 350m), 접도구역(지방도), 임업용산지

* 본건 2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(1000m), 접도구역(지방도), 준보전산지

* 본건 3): 농림지역, 가축사육제한구역(1000m, 모든가축, 350m), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 공장설립제한지역, (영산강·섬진강)수변구역

1.5. 기타참고사항

* 임대 관계는 미상입니다.

* 지상에 자생하는 입목 등은 별도의 경제적 가치가 없으며, 임지와 입목이 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 입목을 토지에 포함하여 평가하였습니다.

* 지적 경계가 불분명하여 정확한 식별이 곤란하므로, 경계복원측량이 필요합니다.

* 본건 1)과 2)는 "접도구역"에 저촉되며, 본건 1)은 면적 대비 저촉 면적이 과소하여 평가에 큰 영향을 주지 않았으나, 본건 2)는 저촉 면적을 반영하여 평가하였습니다.

* 광활한 임야로 전수 조사에 어려움이 있어 분묘 소재 여부는 불분명하며, 재확인이 필요합니다.

2. 입지조건

* 전라남도 광양시 진상면 비평리 산149에 위치한 임야입니다.

* ‘비평마을’ 북측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 자연림, 임야, 잡종지, 농경지 등으로 형성되어 있어 전반적인 자연환경은 양호한 편입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 교통 여건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(2024-03-12 광양시산림조합 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 (김양자, 노선자)

* 근저당권 (광양시산림조합)

* 지상권설정 (광양시산림조합)

* 임의경매개시결정 (광양시산림조합)

* 가압류 (토스뱅크)

* 등기부채권 총액: 376,927,748원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권의 성립 여지가 있습니다. 이는 별도 확인 및 인수 가능성을 고려해야 하는 중요 사항입니다.

4. 상권분석

* 본건은 자연림 및 임야로서, 일반적인 상업 또는 주거 지역과는 거리가 있습니다.

* 주변은 농경지 및 자연림이 분포하여 있으며, 지역적 특성상 활발한 상권 형성은 어렵습니다.

* 토지의 용도 제한(농림지역, 보전관리지역 등)으로 인해 개발 가능성이 제한적입니다.

5. 생활정보

* ‘비평마을’ 인근에 위치하나, 직접적인 생활 편의시설과의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

* 주위 환경은 자연 녹지 위주로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 분묘기지권 성립 가능성: 지상에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있으며 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 분묘 소재 여부는 현재 불분명하여 반드시 확인이 필요합니다.

* 지적 경계 불분명: 정확한 지적 경계 확인을 위해 측량이 필요하며, 경계 복원 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, (영산강·섬진강)수변구역 등 다양한 토지이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 개발 행위에 제약이 따릅니다.

* 접도구역: 일부 토지가 도로법상의 접도구역에 저촉되어 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임야로서의 특성: 광활한 면적으로 인해 전수 조사에 어려움이 있으며, 현황 파악 및 관리가 중요합니다.

7. 종합의견

* 본건은 전라남도 광양시에 위치한 넓은 면적의 임야입니다.

* 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 분묘기지권 성립 가능성, 불분명한 지적 경계, 다수의 토지이용 제한 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 자연 녹지로서의 가치와 함께, 이러한 제약 사항들을 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 광활한 임야 물건으로, 향후 개발 가능성 또는 특정 용도로 활용될 경우의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

* 경매를 통해 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 인근 지역 개발 동향 및 관련 법규 변화에 따른 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가는 347,429,000원입니다.

* 본건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가율 등을 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

* 다수의 리스크 요소를 감안하여 신중한 가격 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.